Investissement dans une maison de retraite médicalisée rentable ou non ?

[Karle]

Bonjour,

Un investissement dans une maison de retraite médicalisée, est ce rentable ou non ? Je suis en train de me renseigner sur la question et je me pose pas mal de questions. Si vous avez des bons conseils à me donner, merci par avance.

Cordialement

Karle

[15-Leane]

Investir dans une maison de retraite médicalisée est une forme de placement. Mais sa rentabilité s'apprécie ou se déprécie en fonction de critères tels que l'emplacement de l'établissement, son statut, la qualité de ses prestations, le type de gestion et enfin le prix de revient de la chambre que vous avez acquise. Se renseigner sur ces quelques points ne pourra que vous aider dans le choix de votre investissement. Comptez qu'il vous en coûtera au bas mot 100.000€ !

[Violaine 04 Sisteron]

Votre banquier vous donnera son avis pour un investissement dans une chambre en maison de retraite, en fonction de votre projet et des capitaux que vous voulez y consacrer. C'est ainsi que j'ai eu toute une documentation pour des programmes immobiliers pour des ehpad: descriptions des services, plans des lieux, rendement possible. Ce n'était pas suffisant, j'ai consulté aussi mon médecin traitant qui intervient aussi dans une maison de retraite. En regroupant ces avis je suis convaincue que c'est une opération financière en principe sans risque et assez rentable. Je rajoute un brin sociale et ou citoyenne par ma contribution à la création de places supplémentaires pour l'accueil de personnes âgées dépendantes.

[Jul 80260]

Je ne vois pas pourquoi faire un investissement immobilier en maison de retraite. L'assurance vie est à mon avis, plus sûre et aussi rentable. Si vraiment vous voulez défiscaliser en faisant un crédit immobilier, il y a d'autres solutions comme l'investissement dans un logement pour étudiant dans une grande ville universitaire (j'y crois plus et il y a moins de risques). Evidemment, il y a surement des placements en EHPAD qui sont lucratifs mais ce n'est pas mon truc.

[Richard973]

J'ai signé un bail commercial avec Orpéa lors de mon investissement locatif dans maison de retraite médicalisée. Il faut porter beaucoup d'importance au gestionnaire de l'établissement pour s'assurer d'une bonne gestion de son investissement. Autre point important, le prix au mètre carré qui doit être celui du marché du neuf et non supérieur. Le but est aussi de pouvoir faire une plus-value à la revente...et non d'absorber les loyers perçus pendant la période de location.

[Jul+]

J'ai fait un investissement de defiscalisation dans une maison retraite et aujourd'hui je me retrouve avec plein de frais concernant les travaux d'entretien et les mises au normes. J'aurais dû négocier ou choisir un contrat qui précisait que l'exploitant prenait en charge tous ces frais. Voilà donc un point important à vérifier, parce qu'on est lié pour 9 neuf ans tout de même et il y en a des travaux à faire pendant tout ce temps. La rentabilité de mon investissement est grandement amoindrie à cause de ça.

[Gwenael de Rouen]

Avant de faire un investissement en maison de retraite, le forum n’est pas la meilleure source d'informations même si les discussions peuvent amener des témoignages intéressants. Je recommande des textes de fond comme ceux du Revenu, de Capital. De nombreux aspects techniques et pointus sont abordés et cela permet de se faire une idée sur l'ensemble des avantages et des inconvénients mais surtout des points clés à regarder avant l'investissement. Je vous recommande aussi de rencontrer un exploitant et de vous faire une idée en demandant les détails d'un contrat d'engagement (conditions de sortie etc...).

[33390Lyd]

Le plus important est que vous vous assuriez de la rentabilité de l'investissement en Ehpad. Malgré le papi-boom annoncé, certaines régions seront plus recherchées que d'autres ou moins bien servies, l'emplacement est stratégique. La situation au coeur même de la ville est importante. A priori, l'extrême Nord de la France, le Sud Est et la région parisienne sont à privilégier. Je suis passé par l'exploitant le Noble Age, pour sa fiabilité et sa solidité financière, il faut surtout pas que votre exploitant fasse faillite ou ne puisse pas vous verser les loyers escomptés. Parmi les meilleurs : Orpéa, le Noble âge, Korian-Medica, GDP Vendôme ou encore Médica France.

[Simon 26]

On peut considérer que l'achat d'un appartement en maison de retraite est un bon placement financier si on le voit dans une perspective d'un investissement à long terme, une dizaine d'années environ. Je suis propriétaire d'une petit studio en ehpad en tant que loueur meublé non professionnel. je pense qu'actuellement j'ai un taux de rentabilité un peu au dessus des placements en assurance vie.

[Rosalie 43]

C'est attentivement que je lis sur ce forum, cette discussion car j'envisage d'acheter une chambre dans une maison de retraite pour préparer la mienne. Alléger l'assurance vie sans la clôturer et investir dans une chambre c'est une diversification à laquelle je songe. J'y vois un avantage fiscal supplémentaire. Mais le niveau de risques est-il plus grand ?

[Marie-Paulette]

Investir dans les maisons de retraite est un bon plan pour celui qui a une grosse somme à placer. Se faire un patrimoine pour sa retraite est en soi une bonne stratégie. Mais moi qui n'ai pas la connaissance des subtilités rentables de ce genre de placements, j'alimente régulièrement une assurance-vie, c'est certainement plus rassurant !

[Thébia 09]

La vente d'une chambre dans une maison de retraite est-elle assujettie à une imposition pour plus-value et dans quelles proportions ? Mon but serait d'acheter une chambre en résidence senior, puis de récupérer plus tard mon placement, afin de mieux vivre ma retraite dans un avenir encore lointain. Merci.

[Martin 34]

Un investissement pour une chambre dans une maison de retraite médicalisée est de l'ordre de 60 000 à 100 000 € ; ce coût varie d'une région à l'autre, mais il évolue aussi en fonction du standing et des services annexes, para médicaux, piscines, restauration. Il faut aussi savoir que la rentabilité de l'investissement dépend aussi du gestionnaire et du taux de remplissage des chambres.

[Luigi 07]

Les investisseurs dans une maison de retraite ne prennent pas de gros risques dans ce genre de placements locatifs, à condition de voir la rentabilité sur le long terme. Mais les sommes à prévoir sont tellement volumineuses que la solution la plus avenante pour les petits épargnants c'est d'acheter des parts au pro rata de chacun.

[Fredo 31]

Si j'investis dans un achat d'une chambre dans maison de retraite ce sera dans la région P.A.C.A. dans l'agglo de Marseille ou de Nice. C'est dans ces zones où la densité démographique des personnes âgées est forte et donc la demande de places dans un Ehpad est grande. Un parent va investir dans une résidence style bleu soleil ou orpea, je l'imiterais bien un jour peut-être

[An. Y]

Je suis conseiller en gestion de patrimoine. Je réalise du conseil en investissement financier et immobilier ainsi que de l'optimisation fiscale.

Pour réponse à la question principale du forum "Investissement dans une maison de retraite médicalisée rentable ou non", vous trouverez ci-dessous les principaux piliers d’un investissement en EHPAD:
- Un marché contrôlé par l’Etat : le marché de l’EHPAD est encadré par l’Etat au travers de l’obtention d’un agrément, aucun risque de surproduction dans une localité aboutissant à une chute du taux d’occupation.
- Un achat HT comme un professionnel : Vous récupérez la TVA au bout de quelques mois suivant la livraison du bien.
- Un bail commercial très protecteur : les loyers sont garantis par le bail commercial. Cela apporte une sécurité supplémentaire à l’investissement.
- Rentabilité locative très attractive : la rentabilité moyenne actuelle est d’environ 4,5%
- Cadre fiscal attractif

Les dernières projections réalisées par l'INSEE confirment le phénomène de vieillissement de la population française et l'augmentation de l'espérance de vie : 85 ans pour les hommes et 91 ans pour les femmes. En 2060, les plus de 60 ans représenteront 32 % de la population française, soit 23,6 millions de personnes. Cela explique ainsi la demande grandissante actuellement et dans les années à venir.

[christine78]

On peut considérer que l'achat d'un appartement en maison de retraite est un bon placement financier si on le voit dans une perspective d'un investissement à long terme, une dizaine d'années environ. Je suis propriétaire d'une petit studio en ehpad en tant que loueur meublé non professionnel. je pense qu'actuellement j'ai un taux de rentabilité un peu au dessus des placements en assurance vie.

J'envisage ce type de placement, cash avec statut lmnp, mais comment fait-on pour calculer le montant à déduire au titre de l'amortissement, peut-on amortir les frais de notaire et du mobilier, en plus du bien, sur combien d'années ? faut-il faire appel à un expert comptable ? Merci

[Invité]

Cependant, l'investissement en LMNP avec exploitant mérite d'avoir une attention particulière sur les points suivants :

- Quel est mon taux marginal d'imposition.
- Dois-je m'orienter vers un investissement en Censi Bouvard ou LMNP au régime "réel".
- Est-ce un investissement moyen terme (10 ans) ou long terme (revenus complémentaires).
- Qui est l'exploitant, quel est son assise financière et son expérience dans le secteur.
- Dans quel secteur investir : Hôtellerie, résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD.
- La localisation, où se situe le bien concerné. Bien évidement il faut éviter les villes ou communes en manque d'attractivité.

Les taux bancaires sont historiquement bas. Le fait d'investir dans ce type d'opération immobilière permet en effet de percevoir des loyers offrant des rendements entre 3.5% et 4% net de charge, et de fait, d'avoir un effet de levier intéressant.

Le LMNP avec exploitation permet d'avoir une certaine quiétude, car il n'y a pas vacance locative, pas d'entretien (article 605) et certaines fois pas de charges sur les gros travaux (articles 606). Qui plus est, lorsqu'on investit dans le neuf, les frais de notaire sont de 2.5% et il n'y a pas de taxe foncière pendant deux ans (cela dépend des départements).

En revanche, il faut être très vigilant sur les points énoncés plus haut. En effet, certains secteurs sont plus à risques de la conjoncture et des évènements sanitaires. Pendant la crise du COVID 19, de nombreux investisseurs n'ont pas eu ou peu de loyers, et ce pendant plusieurs mois. Dans d'autres cas, l'exploitant à revu à la baisse le rendement locatif lors du renouvellement du bail. Cas le plus grave ; l'exploitant est parti sans repreneur, laissant alors les investisseurs dans une situation délicate.


En conclusion : Le LNMP avec exploitant peut être un bon investissement permettant de s'assurer des loyers sans vacance locative, sans entretien et de surfer sur la politique des taux bas que nous connaissons actuellement. En revanche, il faut être vigilant sur le secteur d'activité, l'exploitant et la localisation du bien.