Faut il investir dans l'immobilier ehpad et résidences seniors ? avis

[Michel B]

Bonjour,

Faut il investir dans l'immobilier ehpad et dans les résidences pour seniors, avis forum ? Quels sont les avantages et comment m'y prendre pour investir en toute sécurité. Si vous avez aussi d'autres conseils, n'hésitez pas.

Cordialement

Michel

[Vivien 40]

A la question sous-jacente que je formule pour vous: faut il investir dans une résidence senior pour personnes âgées, j'ai envie de vous demander si vous recherchez un bon investissement ou une défiscalisation ou bien les deux à la fois. Alors il me semble que c'est une belle opportunité mais il faut être scrupuleux sur l'implantation du site résidentiel, la qualité du projet et le sérieux des gestionnaires de ces résidences pour seniors. Parlez-en à votre conseiller financier, pour moi qui ai investi chez ORPEA, je n'ai aucun souci et une rentabilité convenable..

[Serge 54 Pont à Mousson]

Pour réussir à investir en résidence senior pour personne âgée, les forum sont une source supplémentaire de renseignements et de partages des particuliers comme moi qui ne sont pas encore fixés sur la destination de leurs économies pour tel ou tel type d'investissements. Je n'ai pas encore clarifié ni arrêté mon choix d'investir sur une résidence pour personnes âgées autonomes ou sur un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Les résidences services pour seniors de la COGEDIM me semblent intéressantes pour un investissement locatif rentable. Mais j'attends encore de voir le dernier programme qu'ils vont livrer et à quel prix.

[A92]

Investir en résidence senior peut être très attractif avec une rentabilité de près de 4% assurés.
Je pense que le plus grand avantage est que la gestion est assurée par un exploitant qui s'occupe de l'entretien et de trouver des locataires. C'est d'ailleurs lui qui vous verse le loyer chaque mois.
Vous pouvez vous informer sur la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et LMNP pour connaitre tous les avantages fiscaux qui vous seront accessibles.
Un cadeau fiscal de 63 000 € peut vous être accessible pour un investissement plafonné à 300 000 et amorti sur 12 ans.

[Victor 81 Castres]

Moi, j'ai finalement opté pour un investissement locatif en loi pinel. Dans mon cas c'est plus interessant pour réduire mes impôts. Si vous voulez vérifier si c'est aussi le cas pour vous, alors faites comme moi : simuler en quelques minutes votre économie d'impôt lié au dispositif Pinel en passant par le simulateur investissement en Loi Pinel mentionné dans cette discussion (il est gratuit et confidentiel)

[Lisette en Bourgogne]

Si vous vous demandez pourquoi investir dans un logement pour senior plutôt que dans un studio pour étudiant ou un appartement locatif, les investisseurs vous diront que la population des seniors est en constante progression et que mécaniquement ces personnes auront besoin de services tels que les résidences seniors ou les EHPAD. Conclusion le marché devient de plus en plus dynamique sur ce secteur et par conséquent l'achat d'un appartement en résidence senior ou d'une chambre médicalisée en EHPAD reste un investissement rentable. Mais le choix doit être éclairé !

[Thiphaine 77]

A mon avis, il vaut mieux s'orienter vers des résidence seniors de nouvelles générations gérées par une société comme Domitys pour les avantages de l'immobilier traditionnel et du statut en LMNP. Le modèle économique ne repose pas uniquement sur les loyers. Ce type de résidence propose des services à la carte ou sous forme de forfaits ce qui permet d'articuler le chiffre d'affaires entre les loyers facturés et les services. Ce qui les différentient des EHPAD. Enfin pour la majorité des résidences les charges d'exploitations sont réglées en quasi totalité par l'exploitant promoteur (Domitys) ce qui permet à l'investisseur de percevoir un loyer net hormis la taxe foncière.

[Invité]

Cet investissement est un excellent placement pour assurer des revenus supérieurs à de l'immobilier classique. Le bail commercial, lorsqu'il est signé avec un gestionnaire sérieux, est la garantie de percevoir son loyer même si le logement est inoccupé. Par contre, comme toute médaille à son revers, la revente sera difficile ou avec une très grosse décote. Le plus souvent, l'investisseur subira une perte par rapport à l'investissement initial, contrairement à de l'immobilier classique qui lui prendra de la plus-value. Ceci est dû au fait que la revente ne pourra se faire qu'à un autre investisseur qui ne s'intéressera à votre bien que si son prix est plus attractif que les programmes neufs qui lui seront proposés avec des avantages fiscaux qu'un achat dans l'ancien ne lui procurera pas. On ne peut pas avoir le beurre...

[81Antoine]

Chaque épargnant, potentiellement investisseur comme moi se demande si l'ehpad est un bon placement financier immobilier. Par toutes les documentations à ma disposition et les projections démographiques officielles, je suis enclin à le penser. Mais encore faut-il que je me décide à mettre près de 100000€ dans un tel placement

[Galineo]

Surtout pas de placement financier sur une chambre en EHPAD sujette à l'agrément de la sécurité sociale. Trop risqué ! ! Ce sont en général des mouroirs (âge d'entrée élevé ) et très dépendantes des subsides de la sécu, du département et de la région. Les résidences pour personnes âgées valides sont à privilégier sans hésitation, genre les Seniorales qui sont des résidences de services pour les seniors autonomes et valides.

[JT]

Effectivement un grand merci pour ton idée de passer plutôt par du pinel pour réduire mes impôts et très pratique le simulateur loi pinel pour se rendre compte de l'intérêt. De mon côté je suis passé par le simulateur qui est cité ici.

Moi, j'ai finalement opté pour un investissement locatif en loi pinel. Dans mon cas c'est plus interessant pour réduire mes impôts. Si vous voulez vérifier si c'est aussi le cas pour vous, alors faites comme moi : simuler en quelques minutes votre économie d'impôt lié au dispositif Pinel en passant par le simulateur investissement en Loi Pinel mentionné dans cette discussion (il est gratuit et confidentiel)

[Yannette 84]

A mon avis l'achat de ma chambre en maison de retraite ehpad est une bonne acquisition immobilière car premièrement, pour mes vieux jours je fais un placement et deuxièmement je perçois immédiatement des loyers que je continuerai à recevoir y compris plus tard. J'ai investi une partie des mes économies dans une chambre ehpad et je pense que ce n'est pas risqué

[Adeline 34000]

Je viens d'investir en résidence senior pour des avantages précis, à commencer par la certitude de principe concernant le paiement des loyers et c'est là un souci en moins. je m'adresse en particulier à Victor du 81: je ne vois pas trop le distinguo que vous faites entre un ehpad et une résidence pour seniors. Peut-être est-ce sur la fiscalité ?

[Invité]

Faut il investir dans l'immobilier locatif via la loi pinel ou pas, avis ? Pour y répondre et voir si ce dispositif est adapté à votre cas, allez lire les discussions :

Investissement Pinel avis : Est ce qu'investir dans l'immobilier locatif en profitant du dispositif Pinel est interessant ou pas, avis et témoignages ? Qui est concerné ? Que vous ayez des avis positifs ou négatifs, merci de témoigner...

[Invité]

Investir en Ehpad ou en RSS (résidence service sénior) ne change rien pour l'obtention du statut LMP ou LMNP. En effet dans les 2 cas vous pouvez amortir le bien ou bénéficier d'une réduction fiscale (censi bouvard). Pour ma part, je recommande de passer en amortissement car au moment de ma retraite, je pourrai bénéficier de recettes non fiscalisées.
En revanche, il est plus intéressant de s'orienter vers un investissement en RSS car son modèle économique est plus fiable que l'EHPAD.
Beaucoup de gens s'imaginent que l'EHPAD est plus sûr dû aux nombres de séniors dépendants et nécessitant un établissement approprié. Il s'agit d'une fausse vérité qui s'appuie uniquement sur la démographie des séniors et non sur la qualité de l'exploitant et des conditions d'exploitation.
Je m'explique : pour commencer les séniors de plus de 85 ans sont aux alentours de 2 millions pour plus de 600 milles lits dans le privé (source de la Synerpa). Maintenant il s'agit de définir qui est concerné dans cette population et quels sont leurs moyens pour payer ce type de service. Aujourd'hui, seulement à peine 1/3 des séniors de plus de 85 ans ont besoin d'une assistance quotidienne et de soins de proximité (auxiliaire de vie....). le prix moyen d'un logement en Ehpad est de 2 500 euros par mois. Ce constat nous amène à nous demander qui peut se payer ça aujourd'hui sachant que l'état diminue les aides. Aussi, la durée de séjour dans un Ehpad est de 18 mois car ces établissements deviennent des hôpitaux bis dû aux fortes pathologies. Il suffit de voir le nombre de GIR 1 et 2 ( groupe iso ressource). Conséquence de quoi : les durées de séjours diminuent, le nombres de résidents également, le turn over est de plus en plus important et les couts de séjours sont exorbitants. Mais tout ceci n'est rien au regard des couts d'exploitations et c'est de cela dont il s'agit !!!
Pour exploiter un Ehpad, il faut bénéficier d'une convention trie partite entre l'exploitant, le conseil général et l'ARS. Afin de bénéficier de cette autorisation, il faut répondre à un cahier des charges aussi drastique que le nucléaire. En revanche une fois l'autorisation délivrée (15 ans) seul l'exploitant peut s'en servir en fonction du nombre de lits nécessaires. Aujourd'hui l'ARS ne délivre plus d'autorisation faute de ressource pour financer. En conséquence il n'y a plus de création et seulement des extensions. Mais que se passe t il si un exploitant fait défaut ? soit il renégocie le bail à la baisse ou soit il transfère les lits vers un autre établissement. Que peu faire l'investisseur fasse à ce chantage ? Pratiquement rien car il ne possède rien !!!!!! L'autorisation d'exploitation ne lui appartient pas et l'exploitant est en droit si il le souhaite de transférer les lits. Du coup votre investisseur se retrouve avec une chambre vide inexploitable à cause de son prix, son emplacement et sa superficie. Il vous suffit de vous renseigner auprès des opérateurs nationaux comme Orpéa ou Domus Vie qui renégocient et qui transfèrent les lits. Par conséquent il s'agit de beaucoup de contraintes en terme d'investissement pour un rendement peu élevé.

Je pense qu'il faut avant tout vous renseigner auprès des agences et des sociétés spécialisées dans ce secteur pour investir en résidence senior. Il y a des avantages pour chaque type d'investissement. A vous de voir lequel vous parait le plus avantageux.

[mère]

Je tombe sur votre discussion suite à un entretien que je viens d'avoir aujourd'hui même avec un conseiller financier !
Après une présentation avantageuse de ce type de placement, je rentre chez moi et je lis un peu plus en détail le contrat du bail commercial : aux frais énoncés lors de l'entretien, (régler chaque année la taxe foncière du bien ainsi qu'une police d'assurance), je découvre que le bailleur (nous) devons acheter pour la modique somme de 4200€ le mobilier fourni, lors de l'acte de signature chez le notaire et renouvellement obligatoire au plus tard dans les 10 ans qui suivent (somme sûrement plus importante !). Donc sur une période de 10 ans, penser à déduire rien qu'en frais de mobilier, la somme de 9 000 €. Cela change singulièrement les rendements annoncés, non ?
Qu'en pensez- vous ?

[Invité]

Je tombe sur votre discussion suite à un entretien que je viens d'avoir aujourd'hui même avec un conseiller financier !
Après une présentation avantageuse de ce type de placement, je rentre chez moi et je lis un peu plus en détail le contrat du bail commercial : aux frais énoncés lors de l'entretien, (régler chaque année la taxe foncière du bien ainsi qu'une police d'assurance), je découvre que le bailleur (nous) devons acheter pour la modique somme de 4200€ le mobilier fourni, lors de l'acte de signature chez le notaire et renouvellement obligatoire au plus tard dans les 10 ans qui suivent (somme sûrement plus importante !). Donc sur une période de 10 ans, penser à déduire rien qu'en frais de mobilier, la somme de 9 000 €. Cela change singulièrement les rendements annoncés, non ?
Qu'en pensez- vous ?

J'ai signé un contrat de réservation en juillet et je viens de recevoir la confirmation de réservation par courrier. J'envisage de me rétracter car il n'y a pas de bail commercial. Certes c'est un achat en VEFA mais je veut être sure du loyer.... D'autant plus que du correcteur a été appliqué... Le conseiller en patrimoine est en vacances et ne répond pas à mon mail...
Avant de signer la réservation, j'ai éclairci beaucoup de points mais pour moi, cela coulait de source de signer le bail en même temps...
Quelqu'un est il dans ce cas?
J'ignorais aussi qu'il y avait encore un intermédiaire entre le gestionnaire (exploitant) et le conseiller en patrimoine.
Merci pour votre aide car il ne me reste plus que quelques jours pour me rétracter.

[Invité]

Les avantages fiscaux sont là, c'est indéniable (résidence senior etc), mais après ....
Je vous conseille de bien vous renseigner en cas de revente de ce type de bien, épluchez les petites annonces sur des biens à vendre, demandez conseil à un gestionnaire en patrimoine.
Que se passera t il en cas de défaillance de l'exploitant ?

Soyez prudent en ces temps de faible rendement, vous avez en face de vous des commerciaux très aguerris et très .... persuasifs !
bon courage

[Invité]

Je suis moi-même conseiller en gestion de patrimoine indépendant et certains axes de réflexion sont essentiels au moment du choix de l'investissement.
- Type d'investissement (sous quel régime investir, l'absence de soucis de gestion)
- Secteur d'activité de l'investissement
- Choix du gestionnaire en fonction de critères précis
- Localisation

[PI]

Je suis gestionnaire de patrimoine et livre à votre réflexion quelques chiffres :

- Les résidences séniors n'intéressent qu'1 personne âgée sur 2. De plus, l'âge moyen d’entrée dans ce type de résidence est de 75 ans.
- Concernant les EHPAD, l'âge moyen d’entrée est de 85 ans. Il faut savoir qu'il y a une pénurie importante (16 lits pour 100 personnes âgées de plus de 80 ans).

[Invité]

Petit conseil pour ceux qui pensent investir en résidence senior. Vérifiez bien votre projet et faites attention à :

A ce que la résidence soit à proximité des commerces, des services culturels et sociaux, etc.
A la surface selon vos besoins. Vous avez peut être envie de recevoir des amis et de la famille.
Pensez à l'éventualité d'une revente.
La présence d'un service locatif et d'entretien dans la résidence. C'est souvent le cas mais ça ne coûte rien de s'en assurer.

[Invité]

Résidence de service
Une vaste arnaque légale.
Je déconseille vivement ce type d'investissement. Nous en faisons malheureusement les frais et nous le regrettons amèrement.
Les loyers ne sont pas payés et revus à la baisse (-75%).
Nous sommes pieds et mains liés avec le gestionnaire.
Un très très mauvais placement qui ne cesse de nous coûter.
À fuir !

[V85]

Quelle est la société qui vous a vendu la résidence senior et ne paye pas les loyers ? La société de gestion a le droit de baisser le loyer à sa guise ?

[Ip]

Il faut surtout privilégier un exploitant plus tôt qu'un gestionnaire, qui doit faire son bilan essentiellement sur les services et surtout pas sur les loyers.
Ce qui laisse peu de place dans cet environnement
Résidence étudiantes : peu ou pas de services consommés
" Tourisme : Idem
" Appart hôtel : Idem
" Médicalisée : Idem
Reste la résidence services senior non médicalisée entre 110 et 130 appartements avec un exploitant solide et une consommation certaine de services (pour info, environ 800 € par mois) = un bon bilan et un investissement pérenne avec un bail de qualité.

Un bail commercial n'a aucune valeur. Seule la qualité de l'exploitant est à retenir. Toujours se baser sur les bilans.

[magg]

Je suis un peu perdu et j'espère trouver des réponses ici. Voilà, ma mère a acheté pour y vivre, un appartement dans une résidence sénior neuve. Un an après, elle décède. Mon frère et moi sommes ses deux héritiers. Aujourd'hui nous n'arrivons pas à vendre ni à louer.

La résidence veut choisir les futurs propriétaires. Si nous voulons louer, c'est la résidence qui établit un bail commercial avec le locataire. Notre nom n'est mentionné nulle part sur le bail. Ils fixent eux même le loyer, à croire que c'est eux les propriétaires. Au loyer s'ajoutera (pour le futur locataire), des frais de service d'entretien, etc.... Au total, le futur locataire devra débourser pas loin de 1000.00 euros par mois.

Nous désespérons mon frère et moi, car ça fait déjà 3 ans que notre mère est décédé. Et les gens qui veulent acheter sont rebutés par ce fameux bail commercial. On ne sait plus quoi faire, on ne sait pas si cela est légal. On se sent bloqué !!!

Merci pour vos suggestions ou réponses.

[DELPIERRE]

Moi ce que je vous conseille, si vous avez un achat à effectuer dans une résidence étudiante de tourisme ou senior, je ne me précipiterais pas.
Je prendrai un peu de temps et je ferais les sites de petites annonces et je téléphonerais aux gens qui vendent ces genres de bien.
Je regarderais les délais de vente, c'est quand même important.
Je comparerais le prix d'achat et le prix de revente des biens.
Je ferais une étude bien précise des rendements sans l'aide des commerciaux.
J'intégrerai la PLUS VALUE ou la MOINS VALUE dans ces rendements et là peut-être que vous aurez des surprises.
Il faut toujours être méfiant auprès des sirènes.

[Marc 49500]

Investir dans des résidences pour seniors, c'est ce que j'ai fait. Mais j'ai choisi Domus Vi en retenant quelques critères que je vous invite à avoir pour votre futur investissement: tâchez de choisir un environnement commercial proche de la résidence senior. C'est un logement meublé standard qui vous sera livré, assurez vous de la qualité des installations. Observez aussi le nombre de résidences seniors présentes sur le secteur, il ne doit pas y avoir pléthore de ces résidences. Vérifiez bien le contrat du gestionnaire ainsi que la répartition des charges entre l'exploitant de la résidence et vous qui êtes un des propriétaires. La rentabilité de votre studio ou de votre petit appartement en résidence sénior dépend en partie de ces critères mais il doit bien en avoir d'autres. Bon plan pour votre investissement

[pierre.]

Attention, la rentabilité donnée tient compte de l’avantage fiscal. En cas de revente, il sera difficile de revendre votre bien au prix d'achat sans ces avantages (sans compter que certains promoteurs intègrent en plus une plus value immobilière dans la rentabilité).

[Our.]

Je déconseille vivement ce type d'investissement. Plusieurs raisons en sont la cause mais la principale vient du sur-coût que l'on paye quand on achète le bien. Cela revient à acheter un Pinel avec encore plus de contraintes (je déconseille le Pinel of course).

[miaou]

Quand vous achetez un bien, la situation géographique est primordiale pour espérer ne pas dégager une moins-value. Etant propriétaire d'un appartement sénior, je l'ai financé en Hors taxe. Nous bénéficions de ce premier avantage la récupération de la TVA. + d'un second avantage 11 % de réduction sur 9 ans sur nos impôts. Le loyer honoré par le bail me dégage 4.20% de rentabilité par an. J'en suis satisfaite. Nous avons fait la même démarche sur une résidence étudiante. Tout se passe bien également. La seule question que je me pose c'est la revente du bien avec le bail commercial. Comme pour beaucoup d'investissements, on ne parle que des facteurs négatifs qui peuvent perturber notre choix. Je finirai donc par dire que les propriétaires heureux n'en parlent quasiment pas sur internet et que votre avis et les recherches que vous ferez sur les gestionnaires sont davantage un gage de réussite.

[Invité]

Le marché du LMNP de l'occasion se structure. Il y a des agences qui se sont spécialisées dans ce type de bien d'occasion, faites un tour sur ces sites. Vous verrez si des plus-values sont réalisables à la revente.
Ce sont de gros investissements pas toujours très liquides, il faut bien réfléchir avant d'y investir.
Certains promoteurs en résidence senior notamment ont leur propre agence en occasion.

[ARE13]

Après une présentation avantageuse de ce type de placement, je rentre chez moi et je lis un peu plus en détail le contrat du bail commercial : aux frais énoncés lors de l'entretien, (régler chaque année la taxe foncière du bien ainsi qu'une police d'assurance), je découvre que le bailleur (nous) devons acheter pour la modique somme de 4200€ le mobilier fourni, lors de l'acte de signature chez le notaire et renouvellement obligatoire au plus tard dans les 10 ans qui suivent (somme sûrement plus importante !). Donc sur une période de 10 ans, penser à déduire rien qu'en frais de mobilier, la somme de 9 000 €. Cela change singulièrement les rendements annoncés, non ?
Qu'en pensez- vous ?

Je travaille pour un promoteur des résidences de services en France, et effectivement il y a bien un problème dans votre bail. D'une part, le montant du kit mobilier de départ doit être intégré au prix de votre bien, d'autre part, le renouvellement du mobilier doit ABSOLUMENT être à la charge du gestionnaire !

[BLB]

Attention avec le lmnp et le bail commercial, que ce soit domitys ou un autre, vous n'êtes plus maître de votre bien. Par ailleurs le gestionnaire d'un jour n'est pas forcément gestionnaire de demain. Passez votre chemin ou acceptez le risque de baisse de loyers et de perte en capital en cas de revente.

[Invité]

J'ai fait l'expérience d'investir dans une Résidence Sénior il y a plusieurs années et je le regrette amèrement. Sur le papier tout est très bien (bel immeuble, piscine, restaurant, salles de jeux) mais très vite nous avons déchanté. Les infrastructures appartenaient au gestionnaire, on a eu droit à des liquidations judiciaires qui ont entraîné des dettes de copropriété et une liquidation qui dure depuis 15 ans car dans ce genre de montage, le bailleur ne gère rien ou du moins pas grand chose puisque nous confions notre bien à un gestionnaire.
Nous avons monté un collectif pour éviter ce genre de déconvenue pour les futurs investisseurs.

[Invité]

Je lis et je partage en grande partie les avis sur l'investissement résidence senior concernant le choix du complexe et le professionnalisme des gérants du site. D'autant qu'il y a un renouveau dans la conception de telles structures qui les rend plus attractives pour ceux qui font le choix d'y aller vivre mais également plus attractives pour les investisseurs privés qui souhaitent les voir se développer.

[Liliane 56]

Si vous souhaitez diversifier votre patrimoine dans l'objectif de rentabiliser au mieux vos placements et d'équilibrer les risques, il me semble que l'achat d'une chambre dans un EHPAD lissera les aléas de vos avoirs boursiers et apportera des revenus réguliers. Du point de vue fiscal, le dispositif Censi-Bouvard reconduit, va d'alléger vos impôts en soustrayant de votre déclaration 11 % de la valeur du bien immobilier HT pendant 9 ans. C'est une exonération qui à mon avis est rentable puisqu'elle est applicable chaque année.

[Jean35]

Le problème dans l’investissement en résidence senior, c'est le bail commercial, et surtout son renouvellement. J’ai acheté un appartement dans une résidence senior à son ouverture. Bail commercial de 11 ans. Pas de problème car les conditions étaient claires, et la résidence bien gérée.
Mais 11 ans plus tard, surprise ! Le gestionnaire (que je ne nommerai pas par charité, mais il a pignon sur rue) me propose, ou plutôt m’impose, des conditions de renouvellement du bail qui se résument ainsi : baisse de loyer de 5% + gel de 2 ans du loyer (quand l’IRL augmente de 3.5% par an, cela fait 7% de perte). En plus : renouvellement du mobilier pour un montant équivalent à un an de loyer. Au total sur les 11 ans du nouveau bail, je vais perdre en gros 28 mois de loyers (baisse de 12% de loyer + mobilier) .
Pour éviter cela, il faut anticiper : un an ou deux avant la date de fin de bail, prendre contact avec les autres investisseurs (lors des AG notamment), constituer une association, de manière à affronter unis les propositions de renouvellement du gestionnaire, au lieu de rester isolé et d’être tondu un par un.

[Invité]

Merci pour tous vos retours, ça illustre bien que ce type d’investissement peut être très différent selon le gestionnaire et la manière dont on anticipe les choses.
Pour ma part, je n’ai pas eu de gros problèmes sur la gestion quotidienne, mais j’avais justement été alerté sur la question du renouvellement de bail. Avec quelques copropriétaires, on avait pris les devants 18 mois avant l’échéance, ce qui nous a permis de négocier des conditions plus correctes (pas idéales, mais loin des baisses drastiques).
Je pense que pour ceux qui se lancent aujourd’hui, il faut voir cet achat plus comme une diversification patrimoniale qu’un placement « tranquille », et surtout bien analyser la solidité financière et la réputation du gestionnaire avant de signer.