La Loi pinel est elle intéressante ou pas ? Avis forum témoignage

[Pierre-E]

Bonjour,

Selon vous la Loi Pinel est elle intéressante ou pas, avis forum témoignage ? Qui parmi vous a récemment bénéficié de cette loi ? Par avance merci pour vos retours d'expériences, c'est important pour moi. Que vous ayez un avis positif ou négatif ce serait sympa si vous preniez le temps de répondre et de témoigner.

Toujours selon vous, dans quelle ville investir en loi pinel actuellement ? Avis sur Toulouse, Montpellier, Lyon, Nantes ... pour chaque ville quel quartier privilégier ou quels sont les quartiers à surtout éviter, quel programme immobilier choisir ?

Merci

Pierre-E

[80 Franck]

Pour répondre à ta première question sur "la Loi pinel est elle encore intéressante, pour qui ... ? "

Effectivement le Pinel n'est pas adaptée à tous et, comme il y a eu en plus pas mal de changement... le meilleur conseil que je puisse te donner c'est dans un premier temps de passer par un simulateur pinel pour voir si justement c'est rentable pour toi. Moi, comme simulateur pinel, j'ai utilisé celui mentionné dans la discussion ici (il est gratuit, confidentiel)

Maintenant pour répondre à ta seconde question sur "dans quelle ville investir en loi pinel, quel programme immobilier choisir, le + rentable ... ? "

Actuellement, comme des milliers d'appartements et de studios éligibles à la loi pinel sont disponibles et que chaque mois des dizaines de nouveaux programmes immobiliers éligibles pinel sont mis en chantier, il est souvent difficile de faire le bon choix quand on n'est pas un expert immobilier (ce qui était notre cas). Dans ce cas, le mieux et le + rapide, c'est de consulter un expert immobilier indépendant spécialisé en investissement pinel pour avoir son avis, ses conseils, bons plans du moment ... Pour être contacté gratuitement et sans aucun engagement par un expert immobilier, fais comme recommandé ici. C'est ce que j'ai fait, je te le recommande.

[Roger 44]

Mon avis sur l'investissement locatif en loi pinel est plutôt défavorablement perçu sur le plan strictement fiscal. J'ai fait des travaux d'isolation toiture et façade, ainsi que la rénovation de fenêtres et de baies dan mon pavillon, ces dépenses liées à la transition énergétique sont déductibles, mais si avec Pinel, on doit les intégrer, la marge de déductions plafonné à 10000€ sera vite atteinte.

[C.Milou.]

Le marché de l'immobilier est inondé de propositions et de programmes qui vantent tous les mérites d'un placement financier avec la Loi pinel, intéressant ou pas ? Je suppose qu'avantages, inconvénients et risques doivent se chevaucher. J'ai du mal à m'y retrouver. Quels écueils éviter dans ce genre de placements.

Les témoignages dans les forum de discussion sur l'immobilier neuf sous loi pinel et la défiscalisation afférente, laissent perplexes les investisseurs qui attendent un retour sur investissement rapide et rentable. Je ne me place pas sur ce seul angle financier. Je considère ce placement comme un futur complément de ma future retraite. Le point faible du dispositif c'est le plafond du loyer selon les zones géographiques d'achat et son point que j'estime positif c'est la réduction d'impôts sur le revenus pendant 6, 9 et 12ans soit 12,18 et21% de réduction d'impôts.

[Jacques d'Agen]

Mon avis de consommateur sur l'achat d'un appartement sous loi pinel est très mitigé. J'ai investi en son temps avec du Perissol que j'ai revendu et je serais partant pour reprendre un investissement dans du Pinel, mais les contraintes locatives, les nombreuses normes de constructions, l'achat dans du neuf ou dans un programme en Etat de Futur Achèvement, (VEFA), font grimper les prix de vente, voilà quelques inconvénients. Mais actuellement les taux d'intérêts étant très bas pour le crédit, je considère que c'est un avantage que je n'ai pas connu sous Perissol. Voilà pourquoi je n'ai pas encore décidé

[Maricka]

La loi pinel est elle vraiment un bon plan ? Arnaque oui ou non c'est ce que je lis ça et là. Certains internautes s’interrogent sur le bien fondé d'une telle opération d'investissement. Je ne peux trancher entre ces 2 positions, arnaque ou pas. Car s'il y avait un investissement idéalement rentable, les épargnants s'y engageraient sans restriction. Analyser les perspectives locales, les conditions de crédit et les avantages fiscaux, les déductions cumulables, voilà les conseils que je retiens au fil de mes lectures.

[Joceylinna]

Je ne suis pas un spécialiste investisseur en loi pinel, les pièges et erreurs à éviter, les embûches à contourner, j'en connais au moins une c'est celle d'un prix d'achat trop élevé pour un bien artificiellement surcoté et qui risquerait d'annuler sa rentabilité, sans toutefois mettre en difficulté le remboursement du crédit. Une erreur à éviter c'est de choisir un type bien immobilier à louer qui serait inadapté à la demande locale, un studio au lieu d'un 2 pièces plus recherché et donc plus rentable

[Virgille 31]

Mon premier investissement locatif je voudrais le réaliser dans de bonnes conditions pour préparer utilement mon départ en retraite, (qui est encore lointain ). Mais dans quelle ville est il intéressant d'investir en pinel ? Une ville universitaire, une ville périphérique d'un grande agglomération, une ville moyenne en province ? Je ne songe même pas à acheter sur Paris, trop cher pour mon budget. Faut-il faire confiance à un promoteur professionnel, suivre les conseils de ma banque ?

[Maureen]

Que faut il penser de la loi pinel, qui succède aux dispositifs précédents que le gouvernement utilise depuis de nombreuses années et qu'il rafraîchit régulièrement en l'adaptant aux besoins du marché du logement locatif toujours très tendu en France ? Je résumerais mon avis ainsi: la loi Pinel, c'est du donnant donnant: l'investisseur bénéficie d'avantages fiscaux, l'état voit son parc de logement s'agrandir, les locataires aux revenus modestes bénéficient de loyers plafonnés.

[12 Lexsandra]

Défiscaliser la loi pinel pour réduire le montant de ses, c'est ce volet attractif pour les investisseurs que vient de souligner dans son post Maureen. J'espère dans mon cas personnel garder l’appartement locatif que j'ai acheté en 2015 pendant 12 ans au moins, afin d'avoir le maximum de réductions d'impôts sur le prix d'achat initial.

[JeD]

+25

Pour répondre à ta première question sur "la Loi pinel est elle encore intéressante, pour qui ... ? "

Effectivement le Pinel n'est pas adaptée à tous et, comme il y a eu en plus pas mal de changement... le meilleur conseil que je puisse te donner c'est dans un premier temps de passer par un simulateur pinel pour voir si justement c'est rentable pour toi. Moi, comme simulateur pinel, j'ai utilisé celui mentionné dans la discussion ici (il est gratuit, confidentiel)

Maintenant pour répondre à ta seconde question sur "dans quelle ville investir en loi pinel, quel programme immobilier choisir, le + rentable ... ? "

Actuellement, comme des milliers d'appartements et de studios éligibles à la loi pinel sont disponibles et que chaque mois des dizaines de nouveaux programmes immobiliers éligibles pinel sont mis en chantier, il est souvent difficile de faire le bon choix quand on n'est pas un expert immobilier (ce qui était notre cas). Dans ce cas, le mieux et le + rapide, c'est de consulter un expert immobilier indépendant spécialisé en investissement pinel pour avoir son avis, ses conseils, bons plans du moment ... Pour être contacté gratuitement et sans aucun engagement par un expert immobilier, fais comme recommandé ici. C'est ce que j'ai fait, je te le recommande.

[J-paul 56]

Le dispositif loi pinel pour ou contre ? Ce qui importe c'est que chaque investisseur jauge bien les avantages et les inconvénients que la loi comporte. Pour moi, la perception des loyers compense en partie le montant du crédit mensuel. Ce que je redoute le plus c'est de connaître une longue période sans locataires pour mon 2 pièces. Jusqu'à présent je n'ai eu qu'un mois vide au départ des premiers locataires. je n'ai pas mis l'appartement dans une agence, je préfère passer par les sites gratuits en ligne. J'assume ce risque !

[Oswald]

Certains vous diront, la loi pinel, attention dangers ? Ok mais pour les éviter encore faut-il savoir pourquoi et comment ça marche. Moi j'ai un appartement locatif dans ce dispositif, je n'y vois pour l'instant non pas une rentabilité extraordinaire, mais peu de risques, je déduis dans le calcul de mes impôts, les intérêts et l'assurance du prêt, les charges de la copropriété, les frais de gestion de l'agence qui s'en occupe, sans oublier l'assurance sur le loyers impayés. Enfin je pense que le danger ou du moins la mauvaise opération peut venir le jour de la revente du bien Pinel en fonction de l'état du marché mais comment l'anticiper ? En choisissant dès l'achat une zone éligible au dispositif, mais surtout une région où la demande est forte. J'avais pris conseils auprès de ma banque qui avait un programme Pinel dans son portefeuille.

[Orian I]

Je confirme LA solution qui m'a permis de réduire de façon très significative mes impôts, c'est l'investissement dans l'immobilier locatif en utilisant le dispositif loi Pinel. Cela me permet :

- De réduire mes impôts pendant les 12 prochaines années
- De devenir propriétaire, de me créer un patrimoine immobilier pour moi et aussi pour mes enfants
- De me constituer un capital pour ma retraite

[Angèle]

Acheter un bien immo pour le louer en pinel, bonne idée ? Oui si vous avez fait le bon choix du zonage géographique, si le prix d'achat est dans les prix du marché local, si le type d'appartement est très recherché pour la location. Oui également si vous souhaitez le louer à vos enfants, ce dispositif légal peut rendre service à vos proches.

Tout dépend de votre besoin et de vos projets.

La loi Pinel est en effet un bon procédé afin de vous permettre de réduire vos impôts.

Avant même de regarder la réduction d'impôt, il ne faut pas oublier que cela reste avant tout un investissement immobilier donc les 2 points les plus importants sont la qualité d'emplacement du bien et la cohérence du prix au m².
Forcément, si cela ne se loue pas, l'avantage fiscal ne fonctionne pas.

[P. L]

Certains vous diront, la loi pinel, attention dangers ? Ok mais pour les éviter encore faut-il savoir pourquoi et comment ça marche. Moi j'ai un appartement locatif dans ce dispositif, je n'y vois pour l'instant non pas une rentabilité extraordinaire, mais peu de risques, je déduis dans le calcul de mes impôts, les intérêts et l'assurance du prêt, les charges de la copropriété, les frais de gestion de l'agence qui s'en occupe, sans oublier l'assurance sur le loyers impayés. Enfin je pense que le danger ou du moins la mauvaise opération peut venir le jour de la revente du bien Pinel en fonction de l'état du marché mais comment l'anticiper ? En choisissant dès l'achat une zone éligible au dispositif, mais surtout une région où la demande est forte. J'avais pris conseils auprès de ma banque qui avait un programme Pinel dans son portefeuille.

Je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant et je vais commenter Oswald pour tenter de vous donner non seulement un avis objectif, mais surtout des pistes de réflexion pour éviter de tomber dans les pièges classiques des vendeurs de défiscalisation, qui n'ont rien à voir avec un vrai conseil.

Oswald, la revente n'est pas un danger, c'est une perte assurée :

Quand vous achetez un logement en Pinel neuf par un promoteur "classique", vous payez le logement 30 % à 40 % plus cher que son équivalent dans l'ancien (même type, même ville et même quartier). Puis quand vous le mettez en vente une dizaine d'années après (je vais revenir sur ce point juste après), en même temps que tous les autres investisseurs à qui on a également vendu un bien immobilier comme si c'était un produit financier, non seulement vous avez une forte concurrence, mais surtout votre acheteur va se référer au prix de l'ancien pour évaluer votre logement : en effet, il achètera un logement d'une dizaine d'années sans bénéficier d'une réduction d'impôt. Donc, pour avoir une chance de le revendre au prix où vous l'avez acheté, il faudrait que les prix de l'ancien aient bondi de 30 % à 40 % en dix ans... si vous y croyez, moi pas et ce n'est pas un pari que je ferais faire à mes clients !

D'ailleurs, si j'ai bien fait mon travail en ayant vendu un logement de qualité, dans un quartier de qualité (donc pas un de ces écoquartiers en périphérie des ville qui vont souvent tourner au social), à un prix conforme au marché, pour un bien qui va au moins garder sa valeur, pourquoi mon client irait-il le revendre ???

La principale raison de la revente est en fait initiée par le pseudo conseiller qui vous le vend (le banquier fait partie de cette catégorie) : la réduction d'impôt représente 2 % du montant de l'investissement pendant 9 ans, puis 1 % les années 10, 11 et 12, puis plus rien après.
Cela signifie que, pour un achat de 240 000 €, quand la réduction d'impôt disparaît, ce logement vous coûte 400 € de plus tous les mois. Pour masquer ce gros inconvénient, le "gentil défiscalisateur", suppose alors une revente après 9 ans de location. Mais, pour que son montage fonctionne, il faut que vous soyez gagnant, sinon vous n'achetez pas. Il va donc lui falloir faire une hypothèse complètement irréaliste mais que quasiment aucun investisseur ne remarque : il va supposer une revente, au minimum au prix d'achat, ce qui est impossible (voir mon explication plus haut ou les nombreux exemples chiffrés postés sur le forum de l'association Que Choisir). Et comme, dans la plupart des cas, le commercial vous aura vendu un bien au maximum de vos capacités en se calant sur l'impôt que vous payez, vous serez obligé de revendre ce T3 que vous ne pouvez plus conserver, alors que si vous aviez acheté un T2, vous auriez peut-être pu le garder, même sans la réduction d'impôt.

La parade que j'ai trouvé pour éviter la revente : trouver un logement qui peut ensuite facilement passer en meublé (attrait locatif, hausse du loyer, fiscalité attractive), mais toujours à un prix d'achat cohérent... bref, pas facile.


Concernant l'argument de trouver un investissement dans une ville où la demande est forte :

Si vous investissez dans une grande ville, la demande est toujours forte. Mais si vous avez acheté, comme c'est souvent le cas, un logement dans un écoquartier ou dans une ZAC, le quartier a de fortes chances de tourner au social et votre investissement a de fortes chances de se déprécier.


Pour le conseil de la banque :

Votre banquier, comme il n'est pas indépendant, n'a pas d'autre choix que de vous vendre des biens qui ont été sélectionnés par d'autres (des collègues qu'il ne connait pas). Pour aller plus loin, il va vous vendre du Pinel sur catalogue, sans même parfois connaitre la ville et le quartier autrement que par la plaquette commerciale du promoteur. J'incite toujours mes clients à faire comme moi : se rendre sur place pour évaluer la ville et le quartier, car sinon vous achetez en aveugle, même s'il vous semble connaitre la ville.

[l.]

Pour répondre à votre question sur le dispositif Pinel. Le dispositif a des avantages pour réduire vos impôts sur les revenus.
Par exemple pour un bien acheté de 180 000 € vous allez pouvoir réduire vos impôts de 2 % du montant de ce bien soit 3600 euro par /an pendant 9 ans puis 1 % pour les 3 années après.
Les charges liés à l’opération sont déductibles (c'est à dire les intérêts d’emprunt, assurance pour le prêt, charges de la copropriété, taxe foncière, frais Notaire, frais de garantie, frais de gestion...etc) qui viennent se soustraire de vos revenus fonciers.
L'effet levier est de devenir propriétaire de votre bien mis en location avec les revenus fonciers et vos impôts.
Après 9 ans, c'est à dire à la 10 ème année vous pouvez mettre un location libre ou meublé avec des revenus du marché, rien ne vous oblige à la revente de votre bien.
Il faut tout simplement cibler un point stratégique où il y a des demandes mais je vous déconseille d'investir sur Paris car le pris est trop élevé pour avoir un bon ratio d'investissement.

[P.L]

Il y a quelques approximations dans ce commentaire. Pour une meilleure lecture, je vais répondre directement dans le texte et en couleur pour que ce soit facilement visible.

Pour répondre à votre question sur le dispositif Pinel. Le dispositif a des avantages pour réduire vos impôts sur les revenus.
Par exemple pour un bien acheté de 180 000 € vous allez pouvoir réduire vos impôts de 2 % du montant de ce bien soit 3600 euro par /an pendant 9 ans puis 1 % pour les 3 années après. Et après plus rien, ce qui signifie que, pour le même exemple à 180 000 €, votre investissement immobilier se met à vous coûter 300 € de plus tous les mois (3600/12). C'est la raison pour laquelle tous les " vendeurs de défiscalisation " (qui font "honneur" à mon métier) vous font une étude qui s’arrête à 9 ans et supposent une revente... où vous serez toujours perdants (voir les nombreux exemples détaillés pris sur le forum de l'association Que Choisir sur la loi Pinel)

Les charges liés à l’opération sont déductibles (c'est à dire les intérêts d’emprunt, assurance pour le prêt, charges de la copropriété, taxe foncière, frais Notaire, frais de garantie, frais de gestion...etc) qui viennent se soustraire de vos revenus fonciers.
Hola ! Les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers puisqu'ils font partie de l’assiette du prix de revient servant de base de calcul à la réduction d'impôt.

L'effet levier est de devenir propriétaire de votre bien mis en location avec les revenus fonciers et vos impôts.
Après 9 ans, c'est à dire à la 10 ème année vous pouvez mettre un location libre ou meublé avec des revenus du marché, rien ne vous oblige à la revente de votre bien.
Pour ma part, je vous déconseille vivement de revendre (et même parfois d'acheter, surtout si c'est pour revendre). Par contre, vous ne pouvez pas décider librement du montant du loyer après la phase Pinel à cause de la loi du 27 mars 2014 sur l'encadrement des loyers qui concerne aussi bien les baux renouvelés que les logements vacants, sauf si vous changez de régime fiscal (meublé). Mais il ne suffit pas de le dire, il faut avoir acheté un logement qui se prête à ce type de location (vous ne louerez jamais en meublé un T3 dans un joli quartier Pinel qui tourne parfois au social... car il n'y a pas de demande pour ça. CQFD).
Il faut tout simplement cibler un point stratégique où il y a des demandes mais je vous déconseille d'investir sur Paris car le pris est trop élevé pour avoir un bon ratio d'investissement.

[Invité]

... Mais dans quelle ville est il intéressant d'investir en pinel ? Une ville universitaire, une ville périphérique d'un grande agglomération, une ville moyenne en province ? Je ne songe même pas à acheter sur Paris, trop cher pour mon budget. Faut-il faire confiance à un promoteur professionnel, suivre les conseils de ma banque ?

Pour vous répondre, je vous dirais tout d'abord qu'il faut s'avoir que sous le dispositif Pinel, il y a seulement 5% du territoire français éligible a la loi Pinel.
Les programmes ne sont donc pas implantés n'importe où, ils sont surtout placés là où il y a de la demande locative.
Pour ce qui est de faire confiance au promoteur professionnel, oui et non. Il faut évidemment faire attention à la personne que vous avez en face de vous. Il faut voir les prix proposés par les promotteurs et voir si vous êtes bien conseillé.
Pour ce qui concerne les banques, je ne pense pas que ce soit bon de signer quoique ce soit avec eux. Les banquiers sont des pro en banque mais pas en immobilier. Passer par de vrais pros en immobilier sur le dispositif Pinel qui eux sont spécialisés pour mieux vous conseiller.

[beb]

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[Invité]

Merci P.L pour ton avis très intéressant, mais j'ai une question STP

tu dis très justement : " la revente n'est pas un danger, c'est une perte assurée ...
D'ailleurs, si j'ai bien fait mon travail en ayant vendu un logement de qualité, dans un quartier de qualité (donc pas un de ces écoquartiers en périphérie des ville qui vont souvent tourner au social), à un prix conforme au marché, pour un bien qui va au moins garder sa valeur, pourquoi mon client irait-il le revendre ???...
La parade que j'ai trouvé pour éviter la revente : trouver un logement qui peut ensuite facilement passer en meublé (attrait locatif, hausse du loyer, fiscalité attractive), mais toujours à un prix d'achat cohérent... bref, pas facile."

Quel est alors l’intérêt de se risquer au logement neuf Pinel ( dont la defisc -18% va à peine compenser le prix +30% ) si la finalité est d'en faire un produit Loueur en Meublé dans 10 ans ( avec les risques de modification de la demande du marché ) ?
Autant acheter un ancien sans défiscalisation et faire du LM immédiatement ( dans un marché connu pour sa demande LM )
qu'en dis tu ?

merci
LB

En fait, l’astuce vient du produit lui-même, mais ceux que je sélectionne pour mes clients, vous aurez peu de chance de les trouver sur internet. Déjà ce n’est pas du neuf à cause des contraintes :

• Délais de livraison trop longs

• Normes de construction et PMR de plus en plus délirantes et coûteuses dans le neuf

• Prix du foncier qui a explosé

Avec ces contraintes de coût, vous ne pourrez jamais acheter du neuf à un prix proche de son équivalent dans l’ancien (contrairement aux idées reçues, les promoteurs ne se « gavent » pas sur le dos de l’investisseur, ils ont simplement de plus en plus de contraintes).

Ensuite il y a le quartier : quand vous achetez du neuf (en VEFA), comme vous achetez sur plan, vous n’avez aucune idée de ce que sera le quartier une fois les immeubles construits. Il y a deux cas de figure : soit vous vous retrouvez dans une ZAC qui a de fortes chances de virer au social, soit vous avez acheté en centre-ville… à un prix délirant.

D’où la question légitime que vous vous posez : ne vaut-il pas mieux investir directement dans l’ancien qui est moins cher ?
La réponse est oui mais avec pas mal de réserves : en général, les charges sont plus élevées sur un immeuble qui a déjà pas mal d’années. Certaines grosses dépenses (ravalement, toiture…) vont devoir être payées beaucoup plus tôt par les copropriétaires que pour un immeuble neuf. Et il se peut également que la réglementation impose un jour une mise aux normes qui peut s’avérer coûteuse, ce qui ne sera pas le cas dans le neuf.

Donc, oui quand-même, « sur le papier », il semble plus rationnel d’investir dans de l’ancien que dans du Pinel neuf, mais cela suppose de s’impliquer énormément pour ne pas se tromper car internet vous donne l’illusion que tout est facile et accessible mais, je peux vous dire que vous n’imaginez pas le temps que je passe à chercher, analyser, valider ou rejeter des supports d’investissement.

La meilleure solution serait alors un mix entre les deux : trouver de l’ancien en centre-ville mais avec la réduction d’impôt et les normes du neuf. Il m’arrive effectivement d’en trouver (Pinel ancien), mais très difficilement, à cause des prix.
Je viens de regarder sur internet et je vous cite en vrac : Plus de 7 700 € le m² à Bordeaux, plus de 5 000 € à Toulon, proche des 4 000 pour Perpignan… bref, je n’ai même pas envie d’aller plus loin.

Quel est alors l’intérêt de se risquer au logement neuf Pinel ( dont la defisc -18% va à peine compenser le prix +30% ) si la finalité est d'en faire un produit Loueur en Meublé dans 10 ans ( avec les risques de modification de la demande du marché ) ?

Là ou je travaille (je parle des emplacements de résidences), comme on est en centre-ville avec une forte demande, le marché très actif du meublé existera encore dans 10, 20, 50 ans.

Autant acheter un ancien sans défiscalisation et faire du LM immédiatement ( dans un marché connu pour sa demande LM )
qu'en dis tu ?

J’en dis que si je peux apporter à mon client le beurre et l’argent du beurre je ne vais pas me gêner (mais quelle galère pour trouver la crémière qui vend ce genre de produits) :
De l’ancien remis à neuf (donc pas de travaux de remise en état à financer), à un prix cohérent, avec la ristourne fiscale du Pinel qui diminue son prix de revient et la possibilité de le passer ensuite en meublé.

Cordialement.

[Invité]

Cette loi, comme toutes les autres, est intéressante, voir très intéressante si et seulement si elle correspond à votre objectif précis :
- Préparation de retraite ?
- Protection de votre famille ?
- Préparer un projet ?
- Opération envisagée sur combien de temps ?
- Quelle est aujourd'hui votre situation personnelle ?
- Etc ...

L'investissement doit être bien étudié, bien monté et bien suivi.
Tournez vous vers un partenaire qui a fait ses preuves et qui pourra étudier votre opération avec vous, pour vous.

[Invité]

Comme l'ont mentionné certains de mes prédécesseurs, l'investissement Pinel est intéressant en fonction de vos objectifs et de vos projets.
En effet, un investissement immobilier Pinel est avant tout un véhicule permettant d'atteindre les buts fixés préalablement (protéger la famille, préparer la retraite, dégager un capital,....), la réduction fiscale étant un plus, mais non une motivation en soi.

Il est essentiel de vous faire correctement conseiller et de vous faire accompagner dans le montage.

[Béa]

Je lis avec beaucoup d’intérêts vos points de vue notamment celui de P.L que je partage totalement pour avoir tourné le dispositif dans tous les sens et par deux fois m’être presque engagée sur du Scellier puis du Pinel.
J’ai fait marche arrière à cause du prix du neuf au m², qui très justement n’est plus du neuf au terme des 9 ans fiscalement intéressantes, pour moi au final l’économie d’impôts et absorbée par le surcoût à l’achat mais je suis peut être bornée après tout ....

[.V]

A lire également, discussions intéressantes :

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• Est ce rentable d'acheter un appart via le dispositif Pinel sur Lyon, avis forum ? Lire : Avis loi pinel Lyon. Quel programme immobilier me recommandez vous en particulier pour mon investissement immobilier ? Lire : Loi Pinel Lyon avis. Si vous avez déjà acquis un logement en Pinel dans un arrondissement lyonnais en particulier, ou si il y a des experts de l'immobilier merci aussi pour vos réponses.
• Loi Pinel a quoi faire attention ? Lire : Loi Pinel attention. A quoi faire attention quand on décide d'investir dans un projet immobilier locatif loi pinel en vue d'une défiscalisation. Lire : Pinel attention. Y a t il un danger, des inconvénients, des erreurs à ne pas commettre ?

[L.]

Quelle intéressante discussion !
Je vous ai lu - tous- et en profite pour remercier P.L. : un propos clair et précis.


Depuis ce matin, je fais une recherche sur les loyers Loi PINEL, j'avais vu un bien locatif neuf sur une ville et un quartier que je connais, proche quartier social mais bien situé (axes routiers).
Le loyer CCc est de 1000 euros pour une maison mitoyenne T4 de 90m² dans une nouvelle copropriété + un garage de 15 m² (baux solidaires). Malgré les normes respectées la maison est à mon sens basique ( si j'ai bien lu, il y a des contraintes de plafond coût d'investissement et normes ..).
Le propriétaire estime qu'il faudrait avoir un salaire net minimum de 3000 euros net, cite les plafonds pour un couple avec deux enfants et un adulte avec deux enfants, avec tel argument le 33% d'endettement par foyer (quelque peu logique).
Alors j'ai pris le temps de regarder les plafonds et me suis dit que ces logements ne sont pas pour les foyers modestes, au mieux l'illusion un temps d'une mixité sociale. Parce que de vous à moi, seule percevoir un revenu de 3000 euros net sur la PACA ... Ou faut il signer ?! ( courte ou très courte la jupe ? ^^. Mais bon, je ne suis peut être plus 'dans le coup' ) .

Pourquoi cette réflexion ?
Actuellement locataire d'un logement neuf à mon entrée, ascendant descendant, une petite maison individuelle de standing type 4, non énergivore avec deux petits jardins et une place de parking clos. Ville et quartier cotés.
Mon loyer a été estimé en fonction de mon ancien logement. Une maison neuve de deux étages de 85m², basique, bien située, énergivore. Nous avons établi ce dernier sur la base de la part restant à ma charge déduction de l'APL faite. Mon loyer est fixe et n'a pas subit d'augmentation. (Malgré une situation personnelle atypique qui me catégorise comme une pauvre, je suis consciente d'être une privilégiée).
En comparaison avec le bien cité plus haut la différence restant à ma charge serait de 300 euros supplémentaire par mois.

Bref, je crois sincèrement que la classe moyenne dite "riche", ce qu'il en reste, ne se logerait pas en ce lieu. Qu'il n'est pas non plus accessible aux plus modestes et que la classe intermédiaire y réfléchirait à deux fois ( peut être une transition sur du court terme).

[thierry7]

J'ai fait 2 investissements Pinel depuis 2 ans. Cela est évidemment intéressant puisque vous défiscaliser pendant 9 ans. Après il faut avoir affaires à une personne responsable qui saura vous renseigner sur le lieu choisi (pour la location et pour la revente), sur ce que vous voulez faire (investissement ou épargne retraite), sur les garanties locatives et constructeurs, autant de points à consolider pour votre projet. Mais plutôt que de donner à l'état, autant en épargner un peu...

[Invité]

Je connais très bien la loi Pinel et autres lois de défiscalisation car je suis gestionnaire de patrimoine (et à titre privé j'ai acheté deux appartements sous le dispositif PINEL) il faut rester très vigilant sur les garanties proposées lors de l'achat (gestion des locataires, garantie des loyers impayés...et prix au mètre carré bien sur).

[Didier93]

C'est intéressant, après tout dépend de tes capacités de financement mais aussi et surtout de ton conseiller en gestion de patrimoine qui va te vendre ta Pinel, un peu comme dans la LMNP, tu dois te contenter du portefeuille de programmes qu'il aura et il y a fort à parier que ce soit ce qu'il y a de plus rentable pour lui et pas forcément pour toi. Je conseille de bien regarder sur internet et de choisir toi même, en évitant une zone qui craint au niveau des transports par exemple. Et surtout vérifie le prix du m² dans le quartier histoire d'acheter au bon prix et ensuite faire une petite martingale avec la défiscalisation. Tu as encore un peu le temps de réfléchir, mais c'est si tu as une imposition > 5000 euros par une bonne solution de la réduire en investissant.

[fredo28]

Attention au Pinel, aujourd'hui les trop nombreux programmes de construction font chuter les loyers alors pourront-il tenir leur engagement sur 6/9/12 ans, le marché de l'immobilier à Chartres est saturé, trop d'appartement sont mis sur le marché, le danger sera à la revente de votre investissement Pinel. A vous de jouer.

[Invité]

Je suis en réflexion sur un investissement PINEL sur Chartres (28000) et le prix est 220 000 pour 60 m². Ok c'est neuf et bien placé, mais quand même cela me semble bien au dessus du prix du marché, je pense vraiment que les promoteurs gonflent le prix pour les investisseurs PINEL ...et donc même si il y a défiscalisation sur 9 ans cela ne me semble pas si bien que cela ...
Des remarques ?

De source fiable (transactions enregistrées par les notaires), le prix moyen des appartements sur Chartres est de 2 160 € / m² avec une fourchette allant de 1 790 à 2 410. Si je regarde dans l’hyper-centre, on est en moyenne à 2 310 € / m² (fourchette entre 2 050 et 2 510).

Si vous achetez un appartement de 60 m² à 220 000 €, vous le payez 3 666 € le m², soit 46 % plus cher que le plus cher de l'hyper-centre.

Poursuivons le raisonnement : pendant 9 ans, vous aurez une réduction d'impôt annuelle de 4 400 € (je n'ai pas compté les frais de notaire, de l’ordre de 6 000 €), soit 367 € par mois. Cette réduction d'impôt va ensuite diminuer de moitié les années 10, 11 et 12, soit 183 € par mois, puis elle disparaîtra ensuite.

Et là, vous serez amené à revendre, comme vous l'aura probablement " suggéré " dans son étude le commercial qui vous le vend.



Etape 1 : Vous serez quasiment obligé de revendre car, non seulement vous l'avez payé très cher mais, quand la réduction d’impôt disparaîtra, ce joli T3 vous coûtera 366 € de plus tous les mois. Aucun investisseur avisé ne conserverait un investissement aussi peu rentable.

Etape 2 : ça tombe bien car justement, le " gentil conseiller " a supposé que vous le revendriez au bout de 9 ans (c'est uniquement fait pour cacher la faiblesse de l'investissement quand la réduction d’impôt disparaît).

Etape 3 : comme le commercial a supposé une revente de l'appartement à son prix d'achat, vous pensez que cela va bien se passer...

Etape 4 : c'est à ce moment que vous vous rendez compte que vous n'auriez jamais du faire un tel investissement car, quand vous tentez de le revendre, vous vendez un logement qui a une dizaine d'année à un acheteur qui n'aura aucune réduction d'impôt. En clair, vous vendez un appartement dans l'ancien (je n'ai pas dit vieux mais 9 ou 10 ans, c'est déjà de l'ancien). Votre acheteur va donc se référer aux prix dans l'ancien.

Conclusion : pour avoir une chance de revendre ce logement au prix auquel vous l'avez acheté, il faudrait que les prix dans l'ancien aient grimpé de 46 % en une dizaine d'année (voir le début de mon message sur les prix au m²). Je vous souhaite bon courage car c'est un pari que je ne ferai jamais faire à mes clients.

[SebAc]

Je suis en cours de réflexion sur un achat immobilier en utilisant la loi Pinel.
Merci à P.L. pour son point de vue très intéressant. J'ai lu et je partage votre opinion concernant la revente. Une revente à iso coût semble impossible. Merci de m'avoir ouvert les yeux sur cet aspect.

[BB]

Le marché de l'immobilier est inondé de propositions et de programmes qui vantent tous les mérites d'un placement financier avec la Loi pinel, intéressant ou pas ? Je suppose qu'avantages, inconvénients et risques doivent se chevaucher. J'ai du mal à m'y retrouver. Quels écueils éviter dans ce genre de placements.

Pour éviter de se faire avoir, ne jamais acheter dans une commune où le nombre d'habitants est en baisse. Bien vérifier cela.
Comparer avec les biens dans l'ancien sur une même commune, et même secteur. Tenir compte des frais de notaire inférieurs de 5 % dans le neuf par rapport à l'ancien.
Choisir une commune attractive, grande métropole, bord de mer, commune prisée.
Choisir un programme immobilier à taille humaine avec de belles prestations d'un promoteur reconnu et fiable.
Vérifier s'il y a beaucoup de biens à louer proche du programme.
Se déplacer pour voir l'emplacement, pas obligatoire mais conseillé.
Choisir un professionnel qui travaille avec l'ensemble des promoteurs plutôt que directement par un promoteur. Celui qui travaille avec l'ensemble des promoteurs dispose d'un choix beaucoup plus grand et n'est marié avec personne.
Prenez votre temps.
Je vous souhaite de trouver la perle rare.

[Invité]

Je réfléchis sérieusement à acquérir un appartement neuf pour une défiscalisation PINEL. Je veux pouvoir effacer mes impôts (environ 3200 euros /an à l'avenir).

Je veux investir sur la ville de TOURS ou sa périphérie. J'ai déjà rencontré un conseiller en patrimoine qui me laisse entrevoir une revente à 11 ans de ce bien, au minimum au même prix que l'achat , voir plus, ce qui me laisserait environ 90000 a 100000 euros selon la somme empruntée.

C'est ce point qui me laisse perplexe compte tenu du prix au m2 neuf toujours plus élevé par rapport à l'ancien.

Ils font des simulations d'épargne moyenne mensuelle.

Que pensez-vous de ce dispositif ? A combien du M² au dessus du prix du marché ne faut-il pas acheter ?

Je me pose beaucoup de questions !!

Le but de ce projet étant bien sur de défiscaliser et aussi d'avoir un certain capital à la revente à la retraite.

Ne faudrait-il pas investir dans l'ancien (et payer ses impôts) et revendre dans 12 ou 15 ans ?

merci de votre aide

[Coucou c]

Je souhaite faire un investissement locatif en Pinel, le bien coûte 200 mille euros .
Que dois je payer réellement tous les mois pour ce bien ?
Dois je tous les mois avancer les charges de copropriété ?
Je n’arrive pas à trouver la réponse exacte à ma question.
Car pour moi je ne vois pas l’intérêt de payer la banque et aussi avancer les frais de copropriété pour le locataire. Pour moi c’est le locataire qui doit les payer !

Merci de m’avoir lu.

[Invité]

Il est important de noter qu'il s'agit d'un placement, qui à pour but de vous créer du patrimoine, mais également de bénéficier d'une réduction d'impôt.
Afin de choisir le bon promoteur, plusieurs paramètres sont à prendre en compte :
- Les garanties locatives (loyers impayés...)
- Garantie prévoyance
- Protection perte sur revente

Et bien d'autres !

[Fred.D]

Je m'apprête à franchir le pas du Pinel avec l'achat d'un appartement T2 de 43 m² à Gradignan. Appartement au 2ème et dernier étage avec une terrasse de 31m² plein sud, 2 places de parking, dans une petite copropriété de 17 logements dont les 2/3 en propriétés résidents, très peu de projets de construction en cours. Tout me semble parfait sur le papier, belles prestations mais le prix 206000 euros est au-dessus du prix du marché. Gradignan est dans agglomération de Bordeaux et il y a un projet de tram qui passera à 1 km de la copropriété. On me dit que vu la conjoncture et la qualité du projet, il est impossible de revendre dans 9 ans en dessous du prix d'achat.
Connaissez vous Gradignan ?
Pensez vous que ce projet est viable ?

[Invité]

J'ai fait un investissement en loi Pinel en 2013. J'ai acheté un bien à 148 000€, aujourd'hui il est estimé (par une agence) à 85 000€. J'ai encore 14 ans à payer. Dans 3 ans, j'arrive aux neuf années de loc obligatoires, je n'ai pas d'autre choix que de continuer à le financer, le cas échéant il faudrait que je fasse un prêt de 50 000€ à sec pour finir de le payer et au final je n'aurais rien gagné. Certes, ça m'a évité de payer des impôts mais maintenant que j'arrive à la retraite, mes revenus vont diminuer, mes impôts aussi... et il va falloir assurer... On m'avait promis une plus value, elle est où ? Je suis prise à la gorge, je ne sais plus vers qui me tourner.

[bidou]

Pour moi, ce n'est pas valable, c'est juste valable pour les promoteurs qui vendent leurs biens 30% plus chers, et puis 21% c'est vraiment intéressante entre le stress des non payements de loyers , etc....

[Invité]

J'ai lu avec attention vos posts intéressants. Je vous explique mon cas. Je vis depuis 10 ans dans un HLM à Marseille avec un loyer assez bas. (400€ pour 50 M²).

Mes parents, déjà propriétaires avec un logement payé m'ont proposé d'acheter un type 2 dans un lotissement neuf pour me le louer.

Leur but n'est pas de faire de bénéfice mais me faire plaisir. En me donnant la possibilité d'avoir un logement neuf au lieu d'un appartement vétuste.

Ils pourraient même réduire le prix du loyer pour ne pas que je sois pris à la gorge.

Cela m'intéresse beaucoup bien évidement mais il y a un facteur risque à prendre en compte. Notamment les frais de succession, savoir si pour eux, ils ne seraient pas perdants...

Ayant droit à l' Allocation Adulte Handicapé, je crains de perdre ces droits. J'ai une connaissance qui a perdu ses droits AAH parce qu'elle était propriétaire.

J'aimerais savoir si cela serait vraiment intéressant ? Mon père a l'air très enthousiaste, je pense que les vendeurs/conseillers ont bien fait leur travail.

Ne faudrait-il pas calmer ses ardeurs ou est-ce réellement un bon coup ?

Pour info le T2 de 45 M² coûte 160 000€ sur Marseille alors qu'en consultant des annonces, j'ai vu des T3 de 60 M² pour 130 000 (dans le vieux).

Seraient ils gagnant en finalité ?

Merci beaucoup

[Invité]

Attention, car l'achat dans le cadre d'un investissement avec la loi PINEL dépend de ces revenus et de son imposition.

A ce moment, même des groupes de réputation vont faire des propositions selon les lois.
Derrière on va vous dire, au lieu de donner ça à l'état, vous le mettez dans l'investissement et ce sera la différence entre le loyer et le prêt.

Ca, c'est au moment où vous vous renseignez.
Ensuite si vous passez à la suite, il y a le montage financier à faire, et dans beaucoup de cas, les banques font un montage à 2 prêts, avec un en remboursement en décalé sur le 2eme prêt d'un petit montant par rapport au principal, comme ça, pour ce qui vendent lorsqu'ils arrivent aux 6,9 12 selon le choix, la somme des mensualités versées pour ce prêt sera supérieur à la valeur du prêt.

Et si vous faites le calcul, entre les sommes dépensées = Loyer - Crédit - Dépenses ( Charge copro, Assurance, frais d'agence, frais de gestion,...), vous verrez que le résultat sera négatif.
Et surtout que ce résultat sera largement supérieur à la valeur de ce que vous payez en impôts.

Derrière vous allez me dire, quand vous revendrez dans 9 ans (par exemple), ce sera différent ?
les loyers n'augmenteront pas beaucoup
les mensualités des crédits ne changeront pas
les charges risquent d'augmenter chaque année (ce qui compensera la baisse des intérêts sur les emprunts)
Donc on final, la perte chaque année ne variera pas beaucoup.

Ensuite, lorsque vous voudrez revendre, faite le calcul entre :
Prix de vente - (prix d'achat + frais notaire) + Capital revenu ( = Prix de vente - Remboursement Crédit) + total recette ( = Loyer - Crédit - Dépenses )
Le résultat sera à coup sur négatif.
et si vous calculez ce que vous payiez en impôts revenus (avant) x nb d'année (même si vos revenus augmentent)
vous verrez que le dernier calcul risque d'être très inférieur au calcul précédent (perte totale engendrée sur l'investissement).

[JM Investisseur]

Merci pour ces échanges intéressants et en particulier à P.L avec ses messages très constructifs et révélateurs des investissements PINEL.

Quelle est la finalité de cette discussion ? Que conseillent les conseillers/gestionnaires en patrimoine in fine ?

J'ai 26 ans, je gagne environ 3000€/net par mois en région parisienne et paie environ 3500€/impôts par an. Je suis locataire d'un studio à 670€/mois. Mon objectif sur le long terme est d'assurer au mieux ma future retraite en me constituant un patrimoine, et sur le court terme de réduire mes impôts, que me conseillez-vous dans mon cas ?

Merci d'avance.

[fati92]

+1
Bonjour,

Je confirme LA solution qui m'a permis de réduire de façon très significative mes impôts, c'est l'investissement dans l'immobilier locatif en loi Pinel. Cela me permet :

- De réduire mes impôts pendant les 12 prochaines années
- De me créer un patrimoine immobilier pour moi et aussi pour mes enfants
- De me constituer un capital pour ma retraite

[JDaniel]

J'aurais besoin de conseils car je suis sur le point d'investir en loi Pinel de la meme façon que vous déconseillez de faire, ça m’inquiète !

Dans la région Provence Alpes Côte d'Azur (PACA) :
- Avis Loi Pinel sur Nice dans le département des Alpes Maritimes 06, rentable ou pas comme investissement ? Avec Cannes, Antibes, Grasse, Cagnes sur Mer, Le Cannet, Saint Laurent du Var, Menton, Vallauris, Mandelieu la Napoule, Mougins et Vence ?

Dans la région Nouvelle Aquitaine :
- Un investissement loi Pinel à la Rochelle en Charente Maritime 17, avis positif ou négatif ? Avec Saintes, Rochefort, Royan, Aytré, Périgny, Tonnay Charente, Saujon, Lagord, Saint Jean d'Angély, Jonzac, Surgères.

Dans la région Ile de France :
- Que pensez-vous d'un investissement en loi Pinel à Cergy dans le Val d'Oise 95 ? Avec Argenteuil, Sarcelles, Garges les Gonesse, Franconville, Goussainville, Pontoise, Ermont, Herblay sur Seine, Bezons et Villiers le Bel ?

merci

[Invité]

Le risque à éviter à tout prix c'est de revendre en même temps que tout le monde.
Au bout de 9 ans, l'écrasante majorité des gens revendent et sont en concurrence.
L'impact sur les prix fait perdre tout l'avantage financier du Pinel.
La bonne stratégie est d'acheter à un prix pas trop sur-évalué et de savoir vendre à contre-pied du calendrier Pinel.

[Invité]

Hé bien, ce forum est peut être celui qui vient de me décourager d'acheter en Pinel (et qui vient probablement de m'éviter de faire une bêtise).
Un grand merci à PL pour vos propos honnêtes et révélateurs et merci à tous pour vos anecdotes, vécus. Ils sont importants à prendre en compte.

[Invité]

A lire également, discussions intéressantes :

• Pour acheter un logement en loi pinel vaut il mieux faire un emprunt immobilier ou payer comptant ? Lire : Loi pinel achat comptant ?. Qui parmi vous, dans le cadre d'un investissement locatif via le dispositif pinel, a préféré payer cash ou opté pour un financement ? Lire : Financement achat loi pinel. Qui a préféré faire un crédit pour financer son achat.
• Est-ce une bonne idée d'investir en loi pinel sur Rennes, avantageux ou pas avis forum ? Lire : Avis loi pinel Rennes. Et quels sont les programmes immobiliers les plus interessants / les plus rentables pour investir en Pinel à Rennes ? Lire : Pinel Rennes avis. Pouvez-vous m'indiquer les quartiers Rennais les plus attractifs pour faire de l'immobilier locatif.
• Pour un investissement immobilier en loi pinel vaut il mieux passer par un cabinet de conseil en gestion de patrimoine spécialisé ? Lire : Loi pinel conseil. Quels intérêts a t on à passer par un conseiller spécialisé, est-ce utilse ou indispensable ? Lire : Conseil en loi Pinel. Si vous avez récemment fait appel à un cabinet spécialisé dans l'investissement immobilier locatif Pinel est ce que les conseils sont "stratégiques"
• Que pensez vous d'investir en loi Pinel sur Marseille, une bonne idée, avis forum ? Lire : Avis Pinel Marseille. Est-ce intéressant d'acheter en Pinel ou pas car risqué. Si oui, quels sont les meilleurs programmes immobilier du moment à Marseille ? Lire : Loi Pinel Marseille avis. Pour de l'immobilier locatif en pinel quels quartiers marseillais me recommandez vous et lesquels sont surtout à éviter ? Est ce que la loi pinel est avantageuse, un bon ou mauvais investissement ? Les arnaques et piège à éviter.

[MBG]

On parle toujours d’investir dans un appartement avec les contraintes évoquées ici dans les différents commentaires.
Je pense qu'investir sur une petite maison 2/3 chambres est judicieux.
Avec le Pinel, l'intérêt de la défiscalisation semble évident sur 12 ans, en revanche, comme déjà expliqué, les doutes sont : Prix d'achat plus élevé, Charges de copro, Revente.
Avec une maison, il me semble qu'on maîtrise mieux le coût de fabrication (peut être se garder quelques travaux peinture, isolation..) pour faire baisser la note. Ensuite, l'hypothèse d'une facture de ravalement ou de réparation d’ascenseur ou autres, à payer dans 5.6 ou 7 ans n'existe pas.
Pour la location d'une maison dans mon secteur et après avoir discuté avec différentes agences, le locataire devrait se trouver en moins d'une journée. (essai fait sur le bon coin par un proche : 1 journée 15 appels).Je pense également que si il y a revente, il y a surement plus de chance de revendre en faisant une petite (ou plus) plus value.
Mais encaisser les loyers pour augmenter ma retraite /dans environ 15-16 ans/ me semble une option intéressante.
Je précise que j'ai fait chiffrer dans mon secteur, une maison d'environ 80/90m² pour environ 200 000€, loyer Pinel : 819€
Au plaisir de lire vos avis sur l'idée de la maison.

[Invité]

Avant de faire un investissement en Pinel, il faut maîtriser un certain nombre d'incertitudes : votre budget, vos besoins etc.
Le montant financier : la durée, le montant, sci ou pas sci, allez-vous garder le bien en fin de dispositif ou pas etc.
Le lieu : zone avec une bonne démographie, potentiel etc.
Le promoteur : qualité de finition, garantie financière, etc.
L'appartement : T1 ou T2 etc
Le prix : est-il justifié par rapport à la zone géographique, la finition etc.

[Invité]

Dans mes différentes lectures, l'exemple Pinel porte toujours sur l'achat d'un appartement. Les doutes manifestement, si j'ai bien compris sont : Achat 30/40% plus cher, Charges de Copro non maitrisées, Revente compliquée etc.
En revanche, l’intérêt de défiscalisation me semble pertinente. (Au passage, il me semble ça fait également une assurance décès "intéressante" sur la toute la durée du crédit pour protéger son conjoint)...

Et si l'achat d'une maison rendait le dispositif Pinel plus convaincant ?

J'ai étudié par chez moi (Loire Atlantique 20mn de la mer) :
Une maison environ 80/90 m² terrain 350/400 m² Coût 200 000€ Loyer Pinel possible 819 €.
J'ai discuté avec plusieurs agences, conclusion : la demande de maison en location est forte et l'offre faible. Test fait par un ami sur le bon coin : 1 journée 15 demandes, j'ai également vérifié (toujours sur le bon coin) en cherchant une maison avec un loyer de 800€ il y a peu d'offres et souvent des maisons "vieillottes".
Ma conclusion : le prix d'achat d'une maison est un peu plus "maîtrisable" on peut se réserver peut être des petits travaux de finitions (peintures, sols...) pour faire baisser un peu la note. Les charges de copro sont inexistantes, et si revente il y a, ce sera peut-être plus facile. Dans mon idée, c'est de garder ce bien pour améliorer, j'espère, mes revenus ma retraite (dans environ 14/15 ans). Je pense m'orienter vers cette solution, si toutefois une subtilité m'échappe, merci d'avance de m'alerter.
Au plaisir d'échanger avec vous.

[Chartres]

Je suis en réflexion sur un investissement PINEL sur Chartres (28000) et le prix est 220 000 pour 60 m². Ok c'est neuf et bien placé, mais quand même cela me semble bien au dessus du prix du marché, je pense vraiment que les promoteurs gonflent le prix pour les investisseurs PINEL ...et donc même si il y a défiscalisation sur 9 ans cela ne me semble pas si bien que cela ...
Des remarques ?

Merci

[Invité]

Le plus important lorsque l'on fait une Pinel est l'emplacement du bien, car il faut voir dans le long terme. Beaucoup de gens ont fait des erreurs en achetant dans des villes où ils feront de la moins-valeur, car ils ne sont pas attardés sur le lieu du bien.

[Jean Do]

Dans la région Occitanie :
- Que pensez vous de la ville de Béziers (département de l'hérault 34) pour du Pinel. Sachant qu'il y a des villes comme Montpellier, Sète, Agde, Valras plage, Lunel, Frontignan, Maugio, Castelnau le lez, Pézenas et Vias autour.
- Avis sur la ville de Perpignan pour un investissement en Pinel (département des pyrénées orientales 66). Autour il y a des villes interessantes comme Canet en Roussillon, Argelès sur Mer, Céret, Saint Cyprien, Prades, Cabestany, Elne, Saint Estève, Saint Laurent de la Salanque, Pia.

Dans la région de la Normandie :
- Est ce interessant d'acheter en pinel sur la ville de Caen, avis, dans le département du Calvados 14 ? Sachant qu'il y a Bayeux, Lisieux, Vire Normandie, Hérouville Saint Clair, Ifs, Mondeville et Ouistreham
- Sur Rouen en Seine Maritime (76), est ce une bonne idée d'acheter un appartement en loi pinel, avis ? Avec Le Havre, Dieppe, Sotteville les Rouen, Saint Etienne du Rouvray, Le Grand Quevilly, Le Petit Quevilly, Fécamp et Mont Saint Aignan.

Dans la région des Hauts de France :
- Est ce que Lille est un ville à privilégier pour investir en loi pinel, avis dans la Métropole europénne de Lille et dans le département du nord 59 ? Avis sur Tourcoing, Roubaix, Dunkerque, Villeneuve d'Ascq, Valenciennes, Wattrelos, Douai, Marcq en Baroeul.

Dans la région Grand Est :
- Avis sur l'intérêt d'investir en loi Pinel à Nancy en Meurthe et Moselle 54 ? Avec dans les environs Vandoeuvre les Nancy, Lunéville, Toul, Longwy, Villers les Nancy, Pont à Mousson, Laxou et Maxéville.
- Avis Loi Pinel sur Reims dans le département de la Marne 51, oui ou non ? Ou sur Chalons en Champagne, Epernay, Vitry le François, Tinqueux, Bétheny ou Cormontreuil
- Dans le Haut Rhin 68, avis sur loi Pinel à Colmar, interssant ? Ou Mulhouse, Saint Louis, Wittenheim, Rixheim, Kinersheim ?

Dans la région Bourgogne Franche Comté :
- Est ce que Dijon est une ville à privilégier pour réaliser un investissement en loi Pinel en Cote d'Or 21 ? Avec Beaune, Chenôve, Talant, Chevigny Saint Sauveur, Quetigny et Fontaine les Dijon.

[Invité]

Pour vous faire part de mon expérience, je me suis longtemps posé la question si c'était intéressant, pour ma situation, d'investir ou pas dans un dispositif Pinel. Au final, j'ai pris ma décision sur la base d'une comparaison entre le patrimoine acquis au terme d'une loi Pinel (en considérant la revente du bien), et le patrimoine constitué sur cette même période par de l'épargne.
Car n'oublions pas, il y a bien un effort de trésorerie à faire mensuellement : on a certes un crédit d’impôts, mais il faut bien penser aussi que les revenus fonciers additionnels entraînent d'un autre coté une augmentation des impôts !

Suis-je le seul à m'être posé la question dans ce sens ? En tout cas, selon moi, et selon les résultats que j'ai obtenu dans mes calculs, il s'est avéré que oui, le dispositif Pinel peut être intéressant, mais il faut mesurer cet intérêt avec l'investissement de temps nécessaire à cela, et au risque associé !

Au plaisir de lire vos réactions !

[Invité]

Alors comme vous tous je me suis posé beaucoup de questions, à savoir si je devais me lancer ou pas, quelle sont les meilleures villes etc...
Mais au final tous les comparatifs que j'ai pu voir, les soit-disant simulateurs ne m'ont pas persuadé, dans le sens où à la fin je ne savais toujours pas dire si "l'opération" était rentable.
Du coup, je me suis fait une feuille de calcul ou j'ai pu comparer l'enrichissement de mon patrimoine AVEC et SANS loi Pinel, de sorte à voir quelle était la solution la plus avantageuse. Alors bien évidemment, ça dépend du taux moyen d’épargne, du taux de revalorisation des loyers, du taux de revalorisation du bien acquis... bref, en renseignant des hypothèses pas trop pourries, on arrive à se faire une très bonne idée de la rentabilité d'une opération !
Et pour info, j'ai juste fait ça pour comprendre par moi-même et me décider.

[P F.]

Le 1er critère pour investir en Pinel, c'est la garantie que le loyer vous sera versé quoi qu'il arrive. Peu importe où se situe le bien, tant que le promoteur vous garantit le versement du loyer, c'est qu'il est sûr de son implantation. L'investissement locatif est un placement, les 2 critères à évaluer sont sa rentabilité et sa sécurité.

[Invité]

...dans quelle ville est il intéressant d'investir en pinel ? Une ville universitaire, une ville périphérique d'un grande agglomération, une ville moyenne en province ?

Je viens d'investir dans un Pinel il y a quelques mois, difficile de trouver un produit à un prix correct. Concernant les secteurs en effet Paris est à éviter les prix sont vraiment trop chers. J'ai effectué plusieurs recherches afin de savoir où investir et j'ai décidé d'investir sur la ville de Montpellier, c'est une des villes les moins chères de la zone A du Pinel qui permet une valeur locative supérieure à la zone B.

J'ai trouvé mon bien chez un petit promoteur qui m'a proposé des produits qui s'autofinançaient sans effort de trésorerie à faire.

Je viens de réceptionner mon appartement, tout s'est bien passé, il est même déjà loué.

[Invité]

J’ai actuellement un Pinel géré par l’organisme qui m’a vendu ce dernier.

J’ai envoyé un RAR pour résilier le contrat.

Voici la réponse du gestionnaire :

“Bonjour Monsieur,

Je fais suite à la réception de votre courrier ci-joint.
Nous prenons acte de votre souhait de résiliation.

Monsieur ….., notre responsable du service à essayer de vous joindre, sans retour de votre part.

Néanmoins, je tiens à vous rappeler comme le précise votre mandat de gestion, le montant des frais de résiliation :
– 3ans d’honoraires de gestion : 1 361.77 €
– Frais de clôture de votre compte : 180.00 €

Pour tout complément, vous pouvez revenir vers nous par mail ou prendre attache directement auprès de Monsieur ……. par téléphone : 0………

Vous en souhaitant une bonne réception.

Bien cordialement,”

Question pour le forum : Selon la loi ALUR, le gestionnaire a t il le droit de me réclamer ces frais ?

Voici ce que je lui ai répondu :

Bonjour madame,

“Je conteste complètement les frais de résiliation (honoraires de 3 ans et frais de clôture) dont vous faites référence dans ce mail.

Je vous renvoie vers la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, suivie de la loi Macron adoptée le 6 août 2015, qui ont modifié un certain nombre de règles concernant les contrats de location pour les logements. Entre autres, les délais de préavis et indemnités à verser éventuellement par le locataire pour quitter un logement ont été retouchés.

Je vous prie de bien vouloir me confirmer la prise en compte de ces éléments ainsi que la date effective d’arrêt du présent contrat.

Bien à vous,”

Question pour le forum : Avez vous svp d’autres arguments que je puisse avancer pour l’envoi à ce gestionnaire pour contester les frais demandés ?

Voici la dernière réponse du gestionnaire :

“Bonsoir Monsieur ….,

Je fais suite à votre mail et souhaiterai pouvoir m’entretenir avec vous afin de pouvoir faire le point sur votre demande.

Seriez vous disponible demain dans la journée pour un entretien téléphonique ?

Je vous remercie par avance de votre retour.

Très bonne soirée à vous”

Question au forum : ça sent le gars pas sur de lui !?

Au plaisir de vous lire

[Invité]

La loi Pinel a l'avantage d'offrir une importante réduction fiscale.
Mais elle a l'inconvénient de plafonner les loyers et de faire acheter dans le neuf (donc plus chère).
Je dirais que l'investissement en Pinel est pertinent uniquement si le cash flow mensuel est positif.
Il est donc important, avant d'investir en Pinel, de calculer son futur Cash Flow (revenu mensuel).