Achat Loi pinel : faire un crédit ou payer comptant ? Avis forum financement [Témoignages]

[S.Edourard]

Bonjour,

Pour l'achat d'un logement en loi pinel vaut il mieux faire un crédit ou payer comptant ? Qui parmi vous, dans le cadre d'un investissement locatif via le dispositif pinel, a préféré emprunter de l'argent à une banque (et donc verser des intérêts d'emprunts) ET qui a préféré financer cash son appartement ou son studio, avis et témoignages sur le forum ? Vous l'avez compris, j'hésite, quels sont les avantages et inconvénients des 2 solutions.

S.Edourard

[Arnaud 92]

Cela dépend surtout du taux d'emprunt et de la rentabilité de votre achat Pinel. Si l'argent que vous n'investissez pas est placé et qu'il vous rapporte plus que le taux d'emprunt, à priori vous êtes gagnant. Maintenant, renseignez vous bien, si vous avez les moyens d'acheter cash un logement, il existe des placements plus avantageux pour vous type LMNP. Il faudrait consulter un gestionnaire de patrimoine pour qu'il vous présente le type d'achat qui vous conviendrait le plus selon votre profil d'investisseur.

[François B Toulouse]

Le coût de l'endettement doit rester inférieur à l'augmentation des bénéfices qu'il engendre. Ce n'est pas un calcul évident à faire pour un novice.

Acheter en Pinel avec un crédit immobilier permet, entre autre, de déduire les intérêts d'emprunt pour les logements neufs. Ils sont déductibles des revenus locatifs.

Pour l’achat en VEFA, c'est un peu différent, si le prêt est débloqué en plusieurs étapes (selon l'avancement de la construction) les intérêt intercalaires sont déductibles des loyers perçus comme les autres charges déductibles.

Pour simuler tout cela tu peux passer le simulateur pinel qui a été recommandé dans cette discussion ici.

[Julien (Dourdan)]

Vous n'avez pas besoin de faire un prêt immobilier pour être éligible à la loi Pinel. Cependant, quand les taux d'emprunt sont bas, il vaut mieux en profiter pour garder de l'argent disponible pour investir dans d'autres projets immobiliers ou financiers. Après, chaque cas est différent et selon votre taux d'imposition sur le revenu cela peut varier aussi. En général, soit vous passez par un conseiller à la banque, soit par un professionnel gestionnaire de patrimoine, soit par les conseils du promoteur immobilier. C'est un calcul minutieux, mais si vous avez un apport important, c'est à réfléchir.

[Lionel (Blois)]

La répartition de votre financement entre crédit et apport (épargne) améliorera le rendement de votre investissement. Pour optimiser la rentabilité de votre achat en Pinel, il faut passer par la case calcul, montage financier...Ce calcul est différent selon votre taux d'imposition, le taux d'emprunt, le taux de rémunération possible de votre épargne, etc...
Pour acheter à crédit, il faut que le coût du crédit soit inférieur à la rémunération que vous pourriez obtenir en plaçant autrement votre épargne. Mais ce n'est pas tout. L'avantage du crédit immobilier, c'est de pouvoir déduire les intérêts des loyers perçus et donc diminuer l'impôt foncier... Trouver le bon compromis n'est pas évident, quand on a le choix !

[Agathe (Toulon)]

Si vous déclarez vos revenus fonciers en micro-foncier, vous avez un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs, pour cela vous devez percevoir moins de 15 000 € de loyers annuels. C'est une bonne option si vous n'êtes pas en régime réel et que vous utilisez votre apport pour acheter le logement en Pinel, vu que vous aurez moins de charges déductibles...Reste à calculer si vous payer 100% cash ou si vous faites un mix

[Yannick (Angers)]

Pour le montage financier, vous devriez vous adresser à un professionnel en apportant vos déclarations d’impôts, et votre offre de prêt (qui elle même peut dépendre du montant et de la durée...vous comprenez la difficulté de répondre à votre question). Maintenant moi je m'interroge sur les placements les plus rentables...est ce vraiment en Pinel... je pense à la pierre papier (SCPI) et je me demande si ce n'est pas moins de complications (pour trouver un locataire etc) et plus de rendement....

[Jeff 34]

Il me semble presque évident qu'acheter cash un appartement pour le louer en dispositif Pinel ce n'est peut-être pas la pire des solutions mais ce n'est certainement pas la meilleures en vue d'une défiscalisation optimum. Vous vous priverez de la déduction des intérêts d’emprunt et par ailleurs, une autre protection en cas de décès, qui sera activée si l'achat du bien immobilier a été fait à crédit, vos proches seront protégés par l'assurance décès du prêt qui paiera les annuités à courir. Y avez-vous pensé ?

[Irwin Bretagne]

Entre financer en totalité l'achat d'un appartement Pinel locatif et l'acheter tout à crédit, je crois qu'un mixage des 2 solutions est aussi possible. Ne jamais mettre tout son capital dans l'acquisition, en garder une partie pour le placer au cas où un besoin financier inattendu serait imminent. Voilà un conseil de bon sens, me semble-t-il.
Mais il est très judicieux de prendre un crédit à 60% du prix d'achat du bien vu la faiblesse des taux d'intérêt.
C'est moins la rentabilité du placement recherchée à laquelle je fais allusion que celle d'une gestion responsable qui vise la constitution d'un patrimoine sans trop de risques.
Prendre conseils auprès de la banque ou du notaire, c'est aussi une bonne démarche.

[Gaspard (La Rochelle)]

Je ne comprends rien à sa réponse mais mon conseiller financier m'a dit qu'il fallait tout emprunter parce que les taux d'emprunt sont bas... Ok mais ça a un coût quand même un crédit ? Est ce qu'en laissant cet argent placé, ça rapporte plus que ce coût ? C'est ce que je comprends...et puis il y a ces intérêts que l'on peut déduire des loyers perçus si on est en régime réel... donc je pense que si les intérêts payés sont supérieurs à 30% du loyer encaissé, il faut emprunter. Sinon non.

[ESylvain]

Pour répondre à la question sur "la Loi pinel est elle encore intéressante, pour qui ... ? "

Effectivement le Pinel n'est pas adaptée à tous et, comme il y a eu en plus pas mal de changement... le meilleur conseil que je puisse te donner c'est dans un premier temps de passer par un simulateur pinel pour voir si justement c'est rentable pour toi. Moi, comme simulateur pinel, j'ai utilisé celui mentionné dans la discussion ici (il est gratuit, confidentiel)

Maintenant pour répondre à l'autre seconde question sur "dans quelle ville investir en loi pinel, quel programme immobilier choisir, le + rentable ... ? "

Actuellement, comme des milliers d'appartements et de studios éligibles à la loi pinel sont disponibles et que chaque mois des dizaines de nouveaux programmes immobiliers éligibles pinel sont mis en chantier, il est souvent difficile de faire le bon choix quand on n'est pas un expert immobilier (ce qui était notre cas). Dans ce cas, le mieux et le + rapide, c'est de consulter un expert immobilier indépendant spécialisé en investissement pinel pour avoir son avis, ses conseils, bons plans du moment ... Pour être contacté gratuitement et sans aucun engagement par un expert immobilier, fais comme recommandé ici. C'est ce que j'ai fait, je te le recommande.

[Jamy 89]

Si tu n'as pas de capital de départ, tu ne te poses pas la question. Pour moi, sans apport, je trouve le dispositif Pinel intéressant comme placement financier. Il me permet de gagner de l'argent (au minimum la réduction d'impôts) sans avoir à placer mon argent ailleurs que dans un crédit en partie remboursé par le locataire. Enfin, si je comprends bien tout... Le seul soucis, c'est qu'au bout des 6,9 u 12 ans de location, à prip=ori je n'aurai pas terminer de remboursé mon crédit immobilier et que je n'aurai plus de réduction d'impôts. C'est là que ça se complique si je décide de revendre et que c'est à perte... Pas facile...

[Luc (Bourges)]

Tout est dit mais je souligne que pour que votre épargne vous rapporte plus que le taux d'intérêt du crédit immobilier, il faudrait investir en bourse car les autres supports d'épargne "sans risques" type livret A ou assurance vie rapportent de moins en moins... Est ce un risque que vous souhaitez prendre ? Pour ma part, je préfère payer comptant que prendre un crédit si je le peux. Acheter un appartement cash pour louer, c'est aussi une forme de placement rentable. Il faut bien sûr avoir des économies pour financer les charges inhérentes à la propriété.

[VT.V]

A lire également, discussions intéressantes :

• La loi Pinel est elle oui ou non interessante dans une optique de défiscalisation et pour qui, avis forum témoignages ? Lire : Avis sur loi Pinel. Qui a déjà acheté un logement en pinel pour ensuite le mettre à la location ? Lire : Forum Pinel. Merci pour vos témoignages et retours et cela qu'ils soient positifs ou négatifs ?

[Florian 75]

La loi Pinel + est prolongée jusqu'en décembre 2024. Si votre projet c'est d'investir en achetant à crédit un bien immobilier neuf que vous destinez à la location, c'est encore le moment. Mais je vous mets en garde sur l'état actuel des taux d'intérêt qui sont très hauts depuis 2 ans, 4% ENVIRON. Votre crédit vous coûtera donc plus cher. Par ailleurs votre acquisition ne doit pas être le 1er achat de votre vie. Votre stratégie patrimoniale commence d'abord par l'achat de votre logement principal. Le Pinel + garde ses contraintes de mise en location du bien immobilier pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans pour bénéficier d'un abattement fiscal de 9%, 12% ou 14%. Renseignez vous sur les locataires éligibles à un appartement Pinel.