Investissement locatif faut il emprunter ou payer cash ? Avis forum ! Comptant crédit ?

[JulienB]

Bonjour,

A votre avis, pour un investissement locatif faut il emprunter ou payer cash ? J'hésite entre investir dans l'immobilier locatif en achetant comptant ou a crédit, avis forum ? C'est pour un besoin urgent. Autre question liée : j'envisage pour cet investissement locatif de passer par l'achat d'un bien immobilier éligible loi pinel. L'idée ici étant que mon investissement locatif me permette de profiter aussi d'une réduction d'impot significative (et oui autant en profiter). Connaissez-vous un bon simulateur de loi pinel qui me permettrait de simuler mon économie d'impots rapidement ? Merci d'avance pour vos réponses.

Sincèrement

JulienB

[FabAxe8]

Sauf erreur de ma part, l'investissement locatif doit se rembourser dans les 15 ans maxi. J ai acheté il y a 9 mois.
Donc si votre banque vous impose un prêt au maximum de 15 ans pour payer votre appartement, comptez combien vous devez mettre en apport personnel, combien vous allez payer d'impôt sur le revenus, les impôts fonciers, les vacances possibles de location ( surtout pour certains studios dans certaines villes qui ne se louent pas juillet août). Pensez aussi aux intérêts intercalaires, aux faux frais ( besoin de meubler un studio, de le rafraîchir etc..), l'assurance de copropriété, les éventuels travaux de celle ci et ceux qui peuvent intervenir dans l'appartement.
Tout ceci est a réfléchir selon ses revenus , ses projets futurs (besoin de liquidité) et le but de son opération. Dans tous les cas un achat immobilier ne se fait pas pour un investissement de 2-3 ans.
Ceci dit nous n'avons rien sans peine.
Payer un bien cash, pour ceux qui le peuvent bien évidement permet de ne pas avoir de dette à payer, et permet aussi de payer les faux frais d'un autre ou d'autres appartements achetés à crédit. Car quand on a un crédit immobilier et que l'on veut répéter l'opération, la banque regarde les vacances du premier... En terme de rentabilité c'est un placement net à plus de 5-7% selon l'opération. A l'heure actuelle mon épargne me rapporte 1.75%..........

[Joh.]

J'aurais tendance à dire que pour un investissement locatif, cash ou emprunt ce n'est pas la même chose. Puisque vous pourrez déduire les intérêts remboursés de vos revenus locatifs, vous avez intérêt à faire un crédit. Même si le bien n'est pas loué, vous pouvez déclarer un déficit foncier. Maintenant, selon votre tranche d'imposition vous y gagnerez plus ou moins à payer cash ou pas, il faut faire le calcul de ce que cela vous couterait en intérêts et de ce que vous économiseriez en impôts. Pas facile mais il existe des simulateurs pour chacune de ces 2 parties.

[Invité]

Je me pose en ce moment ce même type de questions sur l'investissement locatif et après avoir passé du temps sur Excel, je me suis aperçu d'un truc qui ne nécessitait aucun calcul (!) :
----> quand on emprunte on peut déduire les intérêts des revenus. Le gain sera la somme des intérêts multipliée par le taux d'imposition : il sera donc toujours inférieur aux intérêts payés. Où est alors l'avantage financier ? Le seul avantage est de conserver de la liquidité en cas de pépin. Mais si un pépin survient on peut toujours ... emprunter !
----> quand on règle cash, on peut réinvestir (ou consommer ...) dès le premier mois le montant du loyer.
Je suis pour ma part partisan du "payer cash".

[Robin-6]

Pour du locatif il vaut mieux emprunter ! Si vous cherchez un emprunt immobilier pour du locatif, faites comme moi pour trouver rapidement celui qui est le mieux adapté à votre situation et au taux le plus bas du marché en ce moment : utilisez gratuitement le comparateur de crédit immobilier suggéré dans cette discussion ici (il permet aussi de trouver les meilleures offres du moment et ce gratuitement !)

Maintenant 2 conseils importants pour ceux qui souhaitent emprunter pour un projet immobilier : pour payer le cout total de votre crédit le moins cher possible, tout en tenant compte de votre cas, il faut “jouer” sur 2 éléments : le taux de l’assurance emprunteur pour votre pret immobilier (prendre l’assurance dans la même banque qui vous propose le pret immobilier est rarement à votre avantage ! Faites jouer la concurrence aussi sur la partie assurance emprunteur ) ET sur le taux d'emprunt du crédit immobilier lui même (le mieux étant d’utiliser aussi un comparateur). En résumé pour que votre crédit immo vous revienne le moins cher du moins cher :

- 1 - Utilisez un simulateur d'assurance emprunteur pour voir si vous pouvez faire baisser de façon significative le coût de votre assurance (testez gratuitement le simulateur d'assurance emprunteur décrit ici)

ET

- 2 - Passez par un comparateur de crédit pour dénicher les meilleures offres du moment par rapport à votre situation (utilisez gratuitement le comparateur de crédit immobilier cité ici)

[EMy90]

Je pense que plus qu'un forum sur l'investissement dans l'immobilier locatif, vous devriez consulter un spécialiste en achat immobilier (agence ou gestionnaire de patrimoine, comptable etc mais pas un banquier qui vous dira forcément d'emprunter). Chaque cas est unique selon vos revenus, votre avenir financier et tant d'autres paramètres. Ce qui est certain, c'est que pour défiscaliser il faut soit faire des travaux (pas n'importe lesquels), soit rembourser les intérêts d'un crédit immobilier.

[Nadèj]

Mon avis sur l'investissement locatif, c'est qu'il ne faut pas hésiter ! Cash si vous pouvez mais même à crédit, c'est rentable. En loi Pinel par exemple, vous économisez sur vos impôts et vous touchez un loyer (le calcul consiste donc à voir si ce gain est supérieur aux mensualités en cas d'emprunt, c'est vite calculé !). Il y a toujours des inconnus dans l'avenir mais c'est un risque à prendre pour continuer à percevoir des revenus même à la retraite ou en plus de votre salaire !

[Invité]

Les déductions d'intérêts d'emprunt négligeables vu les taux actuels.
Privilégiez l'impôt forfaitaire de 30% sur les loyers. Beaucoup plus intéressant.

[Sy Nanterre Hauts de Seine]

Pour réduire mes impôts, on m'a conseillé de devenir propriétaire investisseur et de faire un investissement locatif mais achat comptant ou à credit ? J'ai l'impression que si c'est pour diminuer mes impôts, je n'ai pas le choix. Or j'ai l'argent disponible, ce pourrait être un placement financier simple. Je ne me demande si le coût de l'emprunt ne pas être supérieur au bénéfice fiscal et je ne sais pas comment le calculer.
De plus, selon que l'on investit dans l'ancien ou le neuf, les lois diffèrent (Borloo, Duflot, je m'y perds et ça change sans arrêt alors pour trouver un texte à jour, je peine). Merci de votre aide.

[dru31]

Selon moi, il faut voir en fonction de vos capacités financières ce que vous pouvez envisager. En effet, si vous ne pensez pas pouvoir prendre en charge tous les frais annexes (frais d'agence, de notaires, par exemple), il serait plus judicieux d'emprunter. Cependant, pour certaines lois immobilières comme la loi Malraux, il est obligatoirement nécessaire d'avoir des ressources financières importantes.

En espérant vous avoir aiguillé un petit peu.

[Invité]

Dans mon cas cela a été plus rentable de passer par un crédit immobilier. Maintenant pour répondre à ta question sur la partie Loi Pinel : fais comme moi, utilise le simulateur Loi Pinel suggéré ici dans cette discussion. Cet outil te permettra rapidement et gratuitement de simuler ton économie d'impots lié à ton investissement locatif en loi pinel.

[SOph.]

Bonjour à tous,

Mon conjoint et moi avons 26 ans tous les deux, je suis actuellement en congé maternité et pour 6 mois encore, je suis fonctionnaire et titulaire de mon poste depuis 3 ans et mon conjoint travail à temps plein en cdi.
Nous attendons nos jumelles pour dans 3 mois.
Nous avons le projet d'acheter notre résidence principale, on a fait un calcul avec la banque postale qui peut nous prêter 210.000€ pour acheter notre maison avec un endettement de 32% sur 25 ans. Nous avons un apport de 20.000€.

Actuellement, nous louons un appartement T3 de 576€ charges comprise, mais la question est la suivante... nous avons le choix de déménager en maison T4 pour 650€ par mois l'an prochain et ainsi investir dans deux studios ou T1/T2 pour les faire louer par la suite.. ou acheter directement notre maison en résidence principale, ou bien la faire louer en colocation et générer du cashflow pour payer notre crédit + notre loyer actuel ou une partie. Quel est le meilleur choix ?

Pour 210.000€ nous aurions 927 euros de crédit sur 25 ans. Hors frais de notaire.

Dans les deux cas il faut faire un crédit, étant en congé mater fonctionnaire mon salaire ne change pas jusqu’à la fin du congé et après, mon conjoint et moi passerions à 80% pendant 1 an puis réadmission à temps plein, c'est pourquoi si on fait un crédit c'est soit avant la fin de mon congé soit quand on sera de nouveau à temps plein car c'est la caf qui fait un calcul et ce calcul ne rentre pas en compte dans le crédit si on est a 80%.

Impôt actuel : 2500€ sans les enfants.

Merci de vos conseils

[Invité]

L'inconvénient de passer sur un loyer plus élevé : tous les mois vous perdez un peu plus que vous ne reverrez plus.

Si vous investissez dans 2 studios, est ce que le montant des mensualités est le même ? est ce que la banque tient compte de 80% des revenus locatif en revenu supplémentaire avant calcul du taux d'endettement ? (non compensation des loyers). Si vous investissez dans du neuf, ce n'est probablement pas une niche fiscale pour vous et vous ne ferez pas l'affaire du siècle, dans de l'ancien pourquoi pas si vous faites 2 bonnes opérations.

Pour votre calcul, est-ce que la location de la maison en colocation couvre largement votre loyer ? car il vous faudra tenir compte des impôts supplémentaires. Si vous optez pour ce choix, vous n'avez pas besoin d'en faire état à votre banquier, il vous suffira d'abandonner votre loyer et d'occuper la maison. Idéalement, cherchez une maison avec une partie indépendante pour pouvoir louer en occupant une partie.

[Invité]

Que pensez-vous d'un investissement locatif via la loi pinel ? Pour y répondre et voir si ce dispositif est adapté à votre cas, allez lire les discussions :

Avis loi pinel : Est ce qu'un investissement locatif en loi pinel est interessant oui ou non, avis et témoignages ? Qui est concerné ? Que vous ayez des avis positifs ou négatifs, merci de témoigner...

[Invité]

Je vois que certains ne connaissent pas grand chose à propos de l'immobilier. Pour du locatif il faut prendre un emprunt sur 25-30 ans si possible. Oubliez la loi pinel, le plus important c'est de trouver un bien qui rapporte du cash flow après avoir déduit toutes les charges ( taxe d'habitation , taxe foncière , etc ..). Si tous les mois vous devez sortir de l'argent de votre poche, la banque refusera votre prochain projet immobilier. À 210 000€ pour deux studios ça va être quasiment impossible que ce projet vous rapporte de l'argent tous les mois. À votre place je chercherai autre chose.

Depuis quelques semaines de fais des recherches sur ce jour car je souhaite me lancer dans l'investissement immobilier.
Mon objectif c'est de faire du cash flow !
Alors il parait qu'il faut acheter un bien à rénover pour avoir une plus grande rentabilité. Qu'en pensez vous?
Avez vous des méthodes pour trouver des biens rentables ?
Comment ne pas surestimer les travaux si on choisit l'ancien ? comment choisir l'entreprise pour les travaux ?
Faut-il visiter le bien avec un expert technique avant d'acheter de sorte à bien estimer les travaux ?

J'ai vu qu'il y a des sociétés qui accompagnent dans ce genre de projet. J'ai donc contacté l'une d'entre elles qui facture 7% du montant total de l'opération hors frais de notaire. Ce que j'ai trouvé cher. Connaissez vous d'autres sociétés qui facturent moins ? peut on gérer tout seul ce genre de projet étant débutant ?

Etant propriétaire de ma résidence principale que j'ai acheté en VEFA je m'y connais (enfin un peu) dans l'achat d'appartement neuf uniquement.

D'avance merci de vos réponses, conseils.

[Invité]

Qui a acheté avec la loi Pinel et pourrait me donner des info, des astuces. Je voudrais acheter avec la loi Pinel, par quelle banque êtes vous passés, avez vous pris une assurance loyers impayés etc... merci

[Noe PACA]

Je pense que vous pouvez demander gratuitement une simulation à votre banquier pour savoir s'il faut financer un investissement locatif en achetant cash ou en empruntant. Il a tous les chiffres, il peut au moins vous faire la simulation avec le crédit immobilier. Peut être existe t il des simulateurs pour les calculs de déductions fiscales aussi. Toujours est il que c'est aussi un état d'esprit, personnellement je n'aime pas vivre à crédit, donc si j'ai les moyens j'évite. Mon cousin, lui ne vit qu'à crédit, il les manipule intelligemment et s'en sort très bien !

[Invité]

Vaut il mieux acheter un appartement cash ou à credit pour le louer ? J'ai l'impression que si le loyer compense les mensualités du crédit, il vaut mieux emprunter (au moins on dispose toujours d'argent disponible et on bénéficie des avantages de l'assurance du crédit). Maintenant si on investit en loi Pinel, on peut déduire de ses impôts un pourcentage de l'investissement chaque année pendant une durée limitée et finalement en cas de coup dur, on peut toujours revendre ce bien... Je ne sais pas s'il y a une réponse à cette question ?!

[Invité]

Voici ma situation actuelle et j'aurais souhaité avoir votre avis concernant ma situation :

-en couple, ma conjointe a acheté son appartement il y a 1 an sur un prêt de 15 ans, nous vivons actuellement dedans.
-CDI (2000€/an d'impots)
-Pas d'enfant
-Projet d'achat de maison dans les 4 ans qui viennent
Ma question est la suivante, je souhaiterais moi aussi de mon côté avoir un bien qui m'appartient que je voudrais mettre en location par la suite ou sinon car nous avons aussi projet d'acheter plus grand, c'est d'attendre et de mettre de côte jusqu'à ces 4 ans.

Que me conseillez vous par rapport à ma situation ? Avez vous peut être une autre idée d'investissement qui correspondrait à ma situation actuelle.

[Invité]

Sans expertise dans l'optimisation, j'ai toujours effectué mes investissements locatifs via des emprunts, que je rembourse grâce aux loyers, et tout s'est toujours très bien passé.

[caromc]

Bonjour,
Je souhaite investir dans du locatif, malgré mes recherches sur différents forums je n’arrive pas à concevoir qu’investir en empruntant plutôt qu’en utilisant une épargne disponible soit rentable.
Si je pars sur un achat à 100 000€, que je dispose de 100 000€ d’épargne, que le loue le bien 600€ par mois et qu’il me rapporte 400€ net sous le régime micro foncier (donc pas de déduction des intérêts de credit) et que je dispose d’une capacité d’épargne de 500€ par mois. En considérant le calcul avec emprunt sur 15 ans au taux de 1.20% et une épargne placée à 0.75% soit un remboursement de 630€ mois (cout credit avec assurance 20120€).

D’après mes calculs :

Investissement 100% avec épargne disponible :

Valeur du bien acquis : 100 000€

Valeur de l’épargne constituée au préalable : 0€ (puisque investie)

Valeur de l’épargne nouvelle (capacité épargne de 500€ + bénéf loyer 400 = 900) : 162 000+9 500 interets

Valeur patrimoine au bout de 15 ans : 100000+171500=271 500 €

Investissement 100% avec crédit :

Valeur du bien acquis : 100 000€

Valeur de l’épargne constituée au préalable (15 ans 100 000€ à 0.75%) : 100 000 + 11 900 interets

Valeur de l’épargne nouvelle (capacité épargne de 500€ - remboursement credit 630€ + bénéf loyer 400 = 270) : 48600+2850 interets

Valeur patrimoine au bout de 15 ans : 100000+111900+51450 – cout credit 20120 = 243 230€



Soit un écart sur 15 ans de 28 270€ environ 160€ par mois

Alors certes un prêt assure la sécurité (en cas d’accident puisque que l’on conserve son épargne et le bien est remboursé par les assurances) mais le fait d’investir en cash permet aussi à mon sens d’être rentable dès qu’il est loué.

La solution serait peut être de financer a 50% afin de garder la sécurité qu’apporte le crédit et aussi de bénéficier de l’effet de levier en achetant un second bien 50/50 et ainsi on double l’investissement donc sa rentabilité.



Investissement 50% avec crédit :

Valeur du bien acquis : 100 000€

Valeur de l’épargne constituée au préalable (15 ans 50 000€ à 0.75%) : 50 000 + 5 900 interets

Valeur de l’épargne nouvelle (capacité épargne de 500€ - remboursement credit 320€ + bénéf loyer 400 = 580) : 104 400+6130 interets

Valeur patrimoine au bout de 15 ans : 100000+55900+110530 – cout crédit 8000 = 258 430€

+ si ajoute second investissement à 100000 :

Valeur du bien acquis : 200 000€

Valeur de l’épargne constituée au préalable : 0€ (puisque investie)

Valeur de l’épargne nouvelle (capacité épargne de 500€ - remboursement credit 630€ + bénéf loyer 800 = 670) : 120600+7000 interets

Valeur patrimoine au bout de 15 ans : 200000+127600 – cout crédit 20120 = 307 480€


Que pensez vous de mon raisonnement ?

[Invité]

Faut il acheter cash ou emprunter ?

Cette question dépend de : que voulez-vous ?

1/ Je veux avoir immédiatement une rente régulière et je me fiche de la rentabilité
=> payez cash
Mais attention si votre bien vaut 80 000 euros maintenant et que vous le payez cash, s'il ne vaut plus que 70 000 euros lorsque vous le revendez (pour simplification je n'ai pas pris en compte les frais de notaire, bancaires et agence) vous perdez alors réellement 10 000€. Cela est moins vrai dans le cas d'un investissement locatif (s'il est bien fait c'est le locataire qui paie pour vous les charges et le crédit / donc vous n'êtes pas directement perdant).

2/ Je veux m'enrichir le plus efficacement possible (la rentabilité compte pour moi)
=> utilisez le levier bancaire pour vous obtenir l'argent, demandez à un locataire de rembourser cet emprunt pour vous donc ne payez pas cash.

Chaque choix a ses intérêts, mais dans une logique de pur enrichissement, l'emprunt reste la meilleure solution. Cela vous laisse également une marge de manœuvre car vous avez de l'argent de côté.

[Invité]

C'est un calcul à plusieurs inconnues à faire pour savoir s'il faut faire un investissement locatif avec un pret ou cash. Vous pouvez aussi faire un apport partiel, ce qui permet de jouer sur le taux d'emprunt négocié et ce qui permet de diminuer la durée du remboursement (surtout si vous serez à la retraite avant d'avoir remboursé). Autre stratégie, celle d'augmenter la durée de remboursement donc le taux d'emprunt donc le montant déductible des revenus locatifs. Tout dépend de vos besoins d'épargne et de votre âge.

[Florian B33]

Je pense que vous devriez consulter un conseiller en gestion du patrimoine. Il vous fera tous les calculs de rentabilité et c'est quelqu'un qui est au fait de toutes les lois et optimisations fiscales du moment. Par contre, il vous vendra certainement un produit (que vous n'êtes pas obligé d'accepter). Il me semble que la réponse dépend de nombreux facteurs dont votre taux d'imposition et du but recherché (complément de revenus ou investissement immobilier par exemple). Selon le taux d'emprunt que vous pouvez obtenir, la réduction d'impôts et le mode de gestion du bien (LMNP, Pinel), les réponses sont différentes. Vous avez besoin d'une simulation personnalisée.

[Vincent (Lyon)]

Ne faut il pas simplement comparer le rendement des placements (livret épargne, livret A) par rapport au taux d'emprunt. A savoir que pour les autres placements financiers il y a des prélèvements sociaux à prendre en compte. Il me semble que comparer le rendement de son épargne avec le coût d’un crédit immobilier est une 1ère étape indispensable. Ensuite il faut prendre en compte les avantages fiscaux offerts par les différentes lois (Malraux, Pinel etc). Il ne faut pas oublier non plus que les intérêts du prêt sont déductibles des revenus nets fonciers imposables.
J'ai consulté un professionnel dans mon cas.

[Lucas D.]

Pourquoi ne pas passer par une option mixte : vous payez une partie cash et financez le reste par un crédit. Vous pourriez bénéficier de l'effet de levier et de la stabilité d'une situation financière sans dette. Tout dépend à vrai dire de vos objectifs, du marché immobilier et des taux d'emprunt du moment. Vous aurez un peu des avantages de l'achat comptant (économie d'intérêts, rendement immédiat) et de ceux de l'achat avec emprunt (diversification sur plusieurs biens, liquidités préservées).

[Naël]

Si vous avez l'intention d'acheter un bien pour le destiner à la location, c'est que vous êtes déjà propriétaire de votre logement principal. Ce patrimoine constitue à lui seul une sécurité de solvabilité et un avantage pour le banquier qui pourrait vous apporter un financement venant compléter votre apport financier. Je ne peux que vous conseiller une rencontre avec votre banquier afin d'étudier, quel le type de logement, quel crédit possible, quelles conditions, quel retour sur investissement attendu, quelle fiscalité en fonction du programme immobilier, caractère social, haut de gamme, résidentiel ?

[Cécile (Orléans)]

Est ce que votre argent placé vous rapporte plus que ne vous couterait un emprunt immobilier ? Ca m'étonnerait vu les taux actuels. Donc si vous avez l'argent, payez cash ! Cela n'est valable que quand les taux d'intérêts d'emprunt sont élevés et c'est donc à adapter à la situation économique du moment. A moins que vous n'aimiez le risque et les placements qui peuvent rapporter plus... c'est un choix, un profil de risques... Pour ma part je n'ai que des placements sur lesquels l'argent reste disponible donc qui rapportent moins que 4%.