Acheter en viager oui ou non ? Forum expérience avis témoignage et conseil

[Sylvaine]

Bonjour,

Faut-il acheter en viager, oui ou non avis forum conseil et témoignage ? Si vous avez eu une expérience dans ce sens récemment j'apprécierais que vous partagiez ici vos retours. Je suis actuellement en train de me poser des questions pour savoir si cela vaut le coup ou non.

Merci par avance

Sylvaine

[Sunny 65]

Le viager est un contrat assez souple qui permet de répondre à différentes stratégies patrimoniales.
Sans généraliser, je dirais que le viager occupé peut être une bonne solution si votre imposition est importante et que vous souhaitez investir dans un placement qui vous versera des rentes à terme. Vous choisirez dans ce cas une espérance de vie du vendeur en cohérence avec vos besoins financiers futurs. Pendant la phase de versement de rentes au vendeur, vous ne serez pas fiscalisé. Vous profiterez également d'une potentielle revalorisation du bien immobilier sur cette période.
Si le but est de vous constituer un patrimoine à partir du viager, je vous conseille de privilégier plusieurs petits viagers qu'un gros. Ne choisissez pas des vendeurs trop jeunes (moins de 70 ans) ou trop vieux (plus de 90 ans). Trop jeune, il existe un risque de longévité non anticipé dans le barème viager permettant de calculer les rentes viagères. Si le vendeur est trop vieux et qu'il vit plus longtemps qu'anticipé, vous explosez le montant des rentes payé.

[Paul Orléans]

Les vendeurs en viager sont plus nombreux que les acheteurs. L'offre est très largement supérieure à la demande. Ce type de marché profite donc aux acheteurs. Les prix des vendeurs sont parfois en totale incohérence avec les prix du marché (sur-évaluation). Il ne faut donc pas hésiter à négocier le prix du bien et à utiliser des barèmes viagers à jour pour ne pas sous estimer l'espérance de vie du ou des vendeurs.
Un viager libre peut convenir à une personne ne pouvant pas ou ne souhaitant pas recourir au crédit. Les sites spécialisés parlent souvent d'un montant de bouquet moyen de 30% de la valeur vénale du bien. Après avoir échangé avec un spécialiste, la réalité serait différente : le bouquet moyen pratiqué est plutôt autour des 10%. Encore une fois, vous pouvez négocier un viager occupé ou libre. N'hésitez pas à demander un bouquet plus faible. Bien sûr, cela aura pour effet d'augmenter mécaniquement la rente.
Acheter en viager peut intéresser surtout ceux qui ne veulent ou ne peuvent pas emprunter (les taux sont pourtant bas mais chacun ses choix ou ses obligations)...Dans ce cas il faut avoir 30% d'apport et pouvoir payer la rente jusqu'à la mort du vendeur. On peut aussi envisager l'achat en viager comme un placement d'épargne, en espérant qu'il ne dure pas trop longtemps. Les meilleurs conseils pour acheter en viager, vous les trouverez auprès des notaires, certains en voient plus que d'autres. C'est une décision qui ne doit pas être prise à la légère.

[Petrus (Oise)]

L'acheteur d'un bien immobilier en viager doit savoir que le calcul de la rente est fait d'après l'âge du vendeur. Plus il vend tôt, moins la rente est élevée donc ce n'est pas forcément hyper intéressant pour lui. Pour l'acheteur cela peut être un sacré coup de poker si le vendeur jeune meurt rapidement. J'ai fait une bonne affaire car les propriétaires du viager sont décédés accidentellement en pleine force de l'âge.
Dire si acheter en viager est une bonne affaire ou pas, est très délicat. Cela peut l'être si la durée de vie du vendeur est courte après l'achat, mais cela peut être onéreux dans le cas contraire. Moi je n'aime pas ce côté morbide de la transaction. Souhaiter la mort de quelqu'un, ce n'est pas mon truc.

[Perrine Le Havre]

A mon avis, pour avoir réalisé un achat en viager, je peux vous dire que cette opération offre de nombreux avantages sur la fiscalité:
-l'acheteur ne paie ni la taxe foncière ni la taxe sur les ordures ménagères, c'est le vendeur qui paye ces taxes .
Par contre, le bien acheté en viager entre dans le patrimoine de l'acheteur et il est taxable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI. L'acheteur doit déclarer la valeur de la nue-propriété mais il peut déduire le montant de la capitalisation des rentes à verser.
Je pense avoir réalisé une bonne opération lors de l'achat en viager, avant la bulle immobilière, d'un petit appartement parisien. Mais le marché peut vite se retourner.

[Gabriel VP]

Le viager est effectivement un sujet assez complexe et il est préférable d'être accompagné par des professionnels.
Personnellement, j'ai acquis un viager très modeste (valeur du bien inférieure à 100k€) et j'ai rencontré beaucoup de difficultés pour obtenir des informations claires auprès des professionnels.
Je vous conseille donc de vous rapprocher d'un notaire ayant déjà réalisé ce type de transaction.
Dans tous les cas, si vous vous faites correctement accompagné, un viager est rarement peu rentable. La rentabilité d'un viager occupé est d'environ 8% et s'explique principalement par la décote du bien (du au droit d'usage et d'habitation conservé par le vendeur).
Même si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie au moment de la transaction, n'oubliez pas que le cours de l'immobilier est globalement haussier. Au moment de la date théorique de décès du vendeur, la valeur du bien sera très probablement bien supérieure à la valeur d'achat. Payer quelques années supplémentaires ne remettra donc pas en question la rentabilité globale de l'opération.

[Nicole Sucy en Brie]

Ma question est différente : l'investissement dans un viager occupé est il rentable ou pas ? J'imaginais acheter un viager libre pour le mettre en location (opération presque transparente pour moi) mais c'est assez rare à trouver. Pour le viager occupé, le cheminement n'est pas le même. Pendant toute la durée de vie du vendeur, on a la rente à payer et les travaux (je ne sais pas si on peut faire un montage avec déficit foncier dans ce cadre ?), il faut vraiment que cela ne dure pas trop longtemps pour être rentable. Difficile à prendre comme décision, mieux vaut être conseillé par un habitué professionnel...

[Yan London]

Le mieux serait de trouver une personne qui a déjà acheté en viager un bien immobilier. Seuls les témoignages de vécu peuvent être utiles plus que la théorie ou les hypothèses. Comme on est obligé de passer par un notaire, c'est déjà une sécurité ; tout comme le calcul de la rente qui est encadré, mais il y a surement des subtilités que l'on découvre lors du passage à l'acte. Cela reste un investissement immobilier à bien réfléchir. Personnellement, je suis expatrié et je cherche à investir en France pour ma retraite. Je ne suis donc pas pressé.

[Cerise (Gâtinais)]

Est ce intéressant d'acheter une villa en viager ? Je voudrais connaître le pour et contre. A vrai dire, je préférerais une vente à terme (comme ça il y a moins d'inconnus sur la durée du contrat). Je voudrais faire un placement immobilier pour mon fils (en bas âge) et j'ai trouvé quelques annonces sympas. Il y a un bouquet avec frais d'agence inclus puis une rente de 1000€ par mois. Je ne sais pas s'il faut préférer un viager ou une vente à terme.

[Martial Nancy]

J'aimerais faire l'achat d'un logement en viager sans bouquet. A votre avis, c'est possible ? Je sais que le bouquet n'est pas obligatoire mais qu'il est fixé en accord entre le vendeur et l'acheteur. Dans ce cas, croyez vous qu'un vendeur accepte de vendre sans bouquet ? J'imagine que le vendeur doit être jeune et en bonne santé dans ce cas... mais n'a t il pas trop à perdre fiscalement car il sera imposé sur les rentes alors qu'il ne l'était pas sur le bouquet...Bref, je cherche la pépite, un viager libre, sans bouquet !

[Invité]

Si vous cherchez un crédit immobilier, vous devriez passer par le comparateur cité ici (en fonction de vos besoins/situation il permet de trouver les meilleures offres du moment et ce gratuitement !)

[Lul2]

Moi j'aimerais vraiment me faire un complément de revenus car en tant que travailleur indépendant, j'ai une tout petite retraite. Je n'ai pas d'enfant donc pas de successeur à qui mon bien pourrait faire défaut. J'aimerais vivre le mieux possible et en profiter. A quel âge peut on vendre sa maison ou son appartement en viager ? Est ce imaginable à 65 ans ? J'imagine que trouver un acheteur ou débirentier sera plus difficile.

[J M]

Ma femme et moi hésitions aussi à acheter en viager. Nous avons fait quelques recherches et sommes tombés dans le Figaro sur Monetivia, une entreprise qui fait une sorte de "viager" sécurisé, un achat de nue-propriété qui, grosso modo, couvre contre le risque que le crédirentier décède à 120 ans comme Jeanne Calment avec un partenariat avec Allianz. Il n'y a pas de rente à payer, seulement un bouquet. Au final, nous avons acheté un appartement pour la moitié de sa valeur. Cette solution me semble beaucoup plus sécurisée que le viager classique.

[Vincent de Strasbourg]

Je vous conseille vivement d'échanger avec un spécialiste, une agence immobilière qui ne fait que ça peut être. C'est un montage assez complexe dans le lequel le montant des rentes peut être réévaluer dans plusieurs cas (départ en maison de retraite du vendeur et libération du bien, mort de l'une des deux têtes sur lesquelles reposent le viager, index d'inflation etc). Les avantages et les inconvénients du viager pour l'acquéreur sont à étudier de près et même si l'on peut espérer acquérir un bien moins cher, ce n'est pas sans risque !

[vg]

Le mieux serait de trouver une personne qui a déjà acheté en viager un bien immobilier. Seuls les témoignages de vécu peuvent être utiles plus que la théorie ou les hypothèses. Comme on est obligé de passer par un notaire, c'est déjà une sécurité ; tout comme le calcul de la rente qui est encadré, mais il y a surement des subtilités que l'on découvre lors du passage à l'acte. Cela reste un investissement immobilier à bien réfléchir. Personnellement, je suis expatrié et je cherche à investir en France pour ma retraite. Je ne suis donc pas pressé.

J'ai acheté un viager en 2011 (2 têtes) le monsieur est décédé il y a 9 mois, la dame doit être mise sous tutelle, cela fait un an que j'attends de récupérer ma maison, elle est vide, la dame en EHPAD et ne pourra revenir dans la maison, j'attends le juge des tutelles, il manque souvent dans les ventes une clause qui indique si la personne va en maison de retraite au bout de 6 mois le DUH et annulé..... Faire attention au contrat de vente ....

[Gabriel VP]

Je voudrais savoir comment acheter en viager libre ? A qui m'adresser ? Est ce que certaines agences immobilières sont spécialisées ? Je cherche des conseils pour acheter car je suis fiché bancaire mais j'ai malgré tout des revenus qui pourraient me permettre d'acheter. Comme c'est pour une habitation principale, j'aimerais occuper le bien. Idéalement, il faudrait que ce soit une résidence secondaire qui soit en vente ou alors que le propriétaire soit en maison de retraite. Merci de votre aide.

[Invité]

Je suis viagériste de métier, et sans vouloir dresser une liste exhaustive je lis pas mal de faux points sur ce post (par exemple que l'acquéreur ne paye pas la taxe foncière sauf clause particulière).

Et si, il est avantageux de vendre en viager même lorsque l'on a 65 ans. Et mieux vaut ne pas attendre (un simple calcul du cumul de la rente vous montre bien que vous y gagnez, même avec une rente de 50 euros plus faible).

Et si, l'achat en viager est un très bon investissement et si (et si seulement si c'est bien fait), il est pratiquement impossible pour l'acquéreur d'être perdant. Et Madame Calmant est un faux exemple : elle les passait où toutes ses interviews ? en maison de retraite. Elle avait donc laissé son bien aux acquéreurs qui durant toute sa vie ont pu louer son appartement (ils l'ont même habité un moment). Et preuve qu'ils en étaient très contents, ils ne l'ont pas revendu (ils auraient tout à fait pu).

[Sophia123]

J’ai acheté un viager sur 2 têtes il y a 7 ans, actuellement les vendeurs ont 80 et 82 ans et je pense que même si ils vivent encore 10 ans j’ai fait une bonne affaire.
Bouquet 30000 € rente mensuelle 500 €
Frais de notaire 15000€
Valeur réelle : 330000€
Valeur à l’achat occupée pour calcul rente 260000€

Effectivement la taxe foncière est à ma charge sauf ordures ménagères.

[Invité]

Pour nous le viager tourne au cauchemar. Maison à 1 rue de chez nous valeur 120 000 euros dame de 87 ans, bouquet 25000 euros, 12000 euros d'agence et 5000 euros de notaire. N'étant pas loin nous avons rendu de petits services à la dame seule et sans aucune famille de surcroît mal voyante. Puis plus les mois ont passé plus elle avait besoin... jusqu'au jour où elle a fait des histoires et donc on a coupé les ponts. Elle nous a appelé pour nous dire qu'elle rentrait en maison de retraite. J'ai contacté l'office notarial qui me dit qu'elle doit me faire un courrier rar, je précise qu'elle est malvoyante le notaire me suggère de faire un courrier pour elle en présence de son assistante de vie et que les personnes présentes signent ce qui fera un témoin moral. On parle aussi de vider sa maison et de la procédure... Ne pouvant le faire, on lui suggère d'appeler une société pour tout vider ce qu'elle ne souhaite pas, ou de donner les choses de valeurs si elle veut faire plaisir aux gens qu'elle connaît. La facture sera à son nom comme stipulé dans le contrat. Il est écrit donc dans le courrier que la maison sera vidée à la fin du mois. Nous devons passer chez elle la veille de son départ pour faire les relevés de compteurs avec en témoin l'assistante de vie car après elle ne sera plus là et on ne veut pas lui sauter dessus le jour de son départ (le tout avec conseil de l'office notarial) OK pour tout le monde. On envoie le RAR à nos frais. Je reçois un appel d'une dame (je ne sais pas qui c'est) m'accusant de vouloir la mettre dehors, qu'elle a contacté une association pour la défendre. La dame veut garder la maison au cas où elle ne se plaîrait pas en maison de retraite, plus question de la vider, revirement de situation complet, on m'accuse de l'avoir obligé à signer ce courrier etc... On est finalement seuls au monde malgré les sommes versées au notaire et à l'agence c'est à nous de nous débrouiller... On ne sait pas comment faire... Nous sommes propriétaires mais on ne sait pas quand on aura la maison. Dans notre contrat, la rente est réévaluée quand la maison sera vide... Il est écrit que la dame à 3 mois pour nous avertir de son départ, elle nous a averti 15 jours avant... Le notaire nous dit que c'est à nous de trouver un accord... Super... Comme elle n'est plus d accord, ça va durer combien de temps ??? Alors oui, réfléchissez bien en prenant un viager... On a eu pitié de cette dame qui semblait malheureuse et qui se plaignait de vivre seule, car finalement on se trouve face à une personne aigrie et très méchante... On suit les conseils de l'office notarial et tout se retourne contre nous... On attend la prochaine étape avec angoisse.

[Camille 56]

Le débat n'est pas pour ou contre acheter en viager mais plutôt quels sont les avantages et les inconvénients à le faire. Les calculs de bouquet et de rente se font par rapport à l'espérance de vie moyenne. Il faut donc espérer que le vendeur meurt avant cet âge théorique pour faire une bonne opération financière. S'il meurt à l'âge prévu, vous vous serez juste réservé le logement pour être certain qu'il ne soit pas vendu à autrui. Si la personne meurt plus tard que "prévu", vous paierez plus cher que les prix du marché immobilier à la date de signature du contrat.

[Invité]

Je pense en effet que l'espérance de vie est l'un des facteurs principaux pour définir le bouquet et la rente.
Mais j'ai récemment appris l'existence des viagers libres ; dans ce cas, l'acheteur peut occuper le bien dès l'achat, donc les prix sont plus chers.
Par contre si c'est un viager occupé, je pense qu'il y a un peu de marge en plus pour toujours faire une bonne affaire même si le vendeur excède son espérance de vie...

[Invité]

Perso j'investis en viager parce que ma banque, vu mon endettement (35%), ne veut plus me suivre. Le vendeur fait le banquier et ce qui l'intéresse c'est que je puisse payer la rente et il sait que si je ne paye pas le bien lui revient. L'autre raison pour laquelle je préfère le viager est que je n'ai pas de souci avec le locataire puisque c'est le vendeur lui meme et en général il fait attention à ne pas dégrader son logement contrairement à beaucoup de locataires peu sérieux.
C'est un investissement de bon père de famille si je peux donner un conseil aux éventuels acheteurs en viager, n'hésitez pas à négocier le prix, les intermédiaires demandent beaucoup trop de commissions. Dommage que la plupart des vendeurs se fassent un peu avoir par le bla bla des soit disant pro du viager, mais ils sont comme les autres, leur but est d'avoir des mandats avec exclusivité avec une durée assez longue.