Investir en LMNP étudiant bien ou pas ? Avis achat dans résidence étudiante [Forum]

[Philippe L]

Bonjour,

Que pensez vous du fait d'investir en LMNP étudiant, c'est bien ou pas à votre avis ? Je pense faire un achat dans une résidence étudiante et avant de me lancer je me renseigne auprès de personnes qui se sont déjà lancées dans ce type d'investissement. Par avance, merci pour vos témoignages et retour d'expérience sur le forum.

Cordialement

Philippe L

[Yannick G.]

Attention, il y a plusieurs façons d'investir en LMNP, soit de façon classique (un investissement locatif simple meublé que vous louez à un étudiant) soit dans une résidence de services (et ça peut être le cas dans une résidence étudiants). Soit vous louez respectivement, en direct avec un bail d'un an maximum, soit par l'intermédiaire d'un exploitant professionnel qui s'occupe de la gestion locative avec un bail de 9 ans minimum. C'est très complexe, je vous recommande de vous rapprocher soit d'un gestionnaire de patrimoine, soit d'un expert comptable. Qui aurait sur une LMNP chambre étudiant, un avis positif ou négatif ? Merci

[Cora Tours]

Je connais bien le domaine de l'investissement immobilier. Le statut LMNP peut être très avantageux car il permet d'investir dans un bien meublé, de profiter d'avantages fiscaux, d'amortir le bien et le matériel et de se constituer un patrimoine. En revanche ce statut a aussi des limites comme la somme des loyers ou la limite de revenu autorisé.

[Richard Montpellier]

A mon avis, la défiscalisation en location meublée non professionnelle étudiant est plus facile via un gestionnaire de résidence car le turn over est important avec les étudiants et du coup c'est beaucoup de boulot supplémentaire (à moins que l'on en fasse une activité pendant sa retraite). Moi je ne veux pas m'attacher aux "murs", je cherche à placer mon argent et si possible avec défiscalisation. J'hésite encore entre la version étudiant ou personnes âgées (Ehpad).

[Allis2]

Moi, j'ai finalement opté pour un investissement locatif en loi pinel. Dans mon cas c'est plus interessant pour réduire mes impôts. Si vous voulez vérifier si c'est aussi le cas pour vous, alors faites comme moi : simuler en quelques minutes votre économie d'impôt lié au dispositif Pinel en passant par le simulateur investissement en Loi Pinel mentionné dans cette discussion (il est gratuit et confidentiel)

[Pinel/LMNP]

J'ai demandé l'avis sur l'achat de logements meublés en LMNP étudiant à mon comptable. Il m'a conseillé d'investir plutôt en résidence senior et de me faire accompagner pour acheter le bien d'abord en Pinel (donc non meublé et loyer modéré) puis après 6 ans de le transformer en LMNP. A priori on pourrait cumuler plus d'avantages fiscaux. Comme il faut que ce soit une résidence principale le Pinel n'est pas possible avec un logement étudiant. J'étudie ça de près et je cherche une ville étudiante qui monte...

[Invité]

Avant tout investissement, défiscalisant ou pas, il est important de connaître votre objectif, ce que vous attendez de cet investissement (revenus complémentaires, capital, liberté par une gestion déléguée, un capital équivalent à votre investissement au terme etc...) votre niveau d'imposition, votre capacité d'emprunt, la recherche d'une rentabilité intéressante.

Par conséquent, avant de répondre à votre question, il est important de disposer d'informations complémentaires nécessaire car ce qui peut convenir à l'un ne l'est pas forcément à l'autre... et ne pas oublier que tout investissement comporte des avantages comme des inconvénients.

[Invité]

Pour ma part, j'investis beaucoup et je meuble tous mes biens mais je préfère très nettement investir dans l'ancien, faire réaliser des travaux par exemple, meubler et ensuite louer.
Je suis également sous le statut LMNP au réel et j'adore ce fonctionnement qui est très rentable quand on achète une bonne affaire en utilisant des règles simples.

En LMNP, on oublie souvent l'ancien... mes parents l'ont fait dans le neuf sous le statut censi-bouvard, c'est nettement moins rentable.

N'oublions pas (calculs précis à l'appui) que l'achat en LMNP par programme censi bouvard par exemple représente une rentabilité nette aux alentours de 6.5% (grand maximum) à condition que le bien soit revendu au bout des 9 ans le même prix qu'il a été acheté.
Le LMNP dans l'ancien bien réfléchi permet d'atteindre des rentabilités (sur des locations en long terme) allant jusqu'à pourquoi pas 12% net.

[Hugo R]

Des témoignages d'investisseurs ayant fait l'achat en vue d'une LMNP pour étudiant dans le neuf, je n'en ai guère trouvé qui évoquent une rentabilité mirobolante et un rapport pérenne. Par contre je lis avec attention les conseils des professionnels de la location meublée non professionnelle qui soulignent l'exigence impérative d'une sélection géographique ciblée sur le dynamisme d'une ville universitaire, sur la tension de l'offre locative, sur le prix d'achat du bien en voie d'achèvement et sur le choix du futur gestionnaire. Ces 4 critères doivent servir de feuille de route pour n'importe quel investissement étudiant en lmnp.

[P. L]

Je dirais juste d'abord qu'il vaut mieux oublier la réduction d'impôt qui existe dans le neuf car elle est très limitée (11 % de l'achat répartis sur 9 ans) et surtout qu'elle vous prive du régime de l'amortissement qui est nettement plus efficace car il gomme l’imposition sur les loyers (donc IR + CSG) pendant au moins la durée du crédit (pour avoir déjà comparé les deux régimes, cela saute aux yeux quand je fais une étude).

D'ailleurs, au niveau des produits, je préfère l'ancien, pas seulement parce qu'il est plus rentable, mais aussi parce que l'établissement existe déjà et que je peux vérifier la santé économique de l'exploitant.

Enfin, comme c'est une niche de spécialiste, pour sélectionner les bons produits, je ne me fournis que chez un opérateur qui est réellement spécialisé et qui existe depuis longtemps.

En effet, il y a de plus en plus de plate-formes de commercialisation pour le meublé, mais je n'en ai trouvé qu'une qui me donne toutes les infos utiles (copie du bail, charges, taxe foncière, derniers PV d'assemblées générales).

[JT]

Effectivement un grand merci pour ton idée de passer plutôt par du pinel pour réduire mes impôts et très pratique le simulateur loi pinel pour se rendre compte de l'intérêt. De mon côté je suis passé par le simulateur qui est cité ici.

Moi, j'ai finalement opté pour un investissement locatif en loi pinel. Dans mon cas c'est plus interessant pour réduire mes impôts. Si vous voulez vérifier si c'est aussi le cas pour vous, alors faites comme moi : simuler en quelques minutes votre économie d'impôt lié au dispositif Pinel en passant par le simulateur investissement en Loi Pinel mentionné dans cette discussion (il est gratuit et confidentiel)

A ce sujet lire aussi cette discussion : Investir dans l'immobilier locatif via le dispositif de la loi pinel est-ce bien ou pas ? Pour qui c'est fiscalement le plus intéressant ? Loi Pinel interessant ou pas ?. Investir dans du locatif via le dispositif loi pinel est fiscalement très interessant...

[Nathalie 13]

Je viens d'investir dans une résidence étudiante qui bénéficiera de l'avantage substantiel de la loi Censi bouvard. Je vais pouvoir déduire de mes impôts 11% de sa valeur ht à l'achat car je me suis engagée à le louer pendant 9 ans en meublé non professionnel avec une inscription au service des impôts des entreprises. Les loyers seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Tout ça est assez complexe. Je n'ai pas pu le faire toute seule. Je suis passée par un agent immobilier. J'espère avoir une rentabilité plus forte que sur le livret A

[G.Boris]

Si vous faites partie de ces particuliers qui ont acquis pour du locatif proche d'un pôle universitaire, ou facile d'accès par les transports urbains publics, je suis prêt à recueillir vos avis sur une série de programme immobilier en LMNP etudiant sur Paris, Lyon ou Marseille.
merci de vos expériences à partager sur ce forum.

[S. Bernadette 35]

Je peux vous donner un avis sur les possibilités de placement sur la LMNP étudiant en Bretagne, Rennes, Quimper ou Nantes. Selon les quartiers les prix d'achat sont inégaux. Les "beaux" quartiers sont très prisés et donc chers car les programmes y sont très rares. Par contre en s'éloignant de leurs centres historiques, les opportunités sont plus nombreuses. G Boris devrait avoir les mêmes réponses de la part d'acheteurs lmnp sur Paris, Lyon ou Marseille. Quoiqu'il en soit, s'assurer les services d'un agent immobilier pour le choix géographique et ou conjointement ceux d'un courtier pour un crédit à taux compétitif, ça me semble indispensable dans l'optique d'un placement sécurisé et raisonnablement rentable.

[Lucas. 77]

Je vous conseille de vous rapprocher d'une société immobilière spécialisée dans l'investissement de logements étudiants qui sera à même de vous indiquer quel est le meilleur programme LMNP en résidence universitaire. Sachez que le programme qu'il vous proposera sera en fonction du budget que vous voulez consacrer à cet achat. Sur le plan fiscal, ils vous suggéreront de prendre du crédit qui, mécaniquement, diminuera la pression des impôts par la déduction des intérêts. Tout ce type d'investissement ne doit pas s'improviser.

[Invité]

Vous lancer dans un investissement immobilier est une très bonne idée, par contre je vous déconseille les résidences étudiantes.
Dans un investissement, une des premières choses auxquelles il faut penser c'est la revente. Un appartement dans une résidence étudiante est quelque chose qui est difficile à vendre. Donc si jamais vous souhaitez revendre (besoin d'argent pour acheter autre chose par exemple), alors vous serez confronté à cette difficulté.
Généralement les biens "clé en main" (résidences étudiantes, ephad, ...) ne sont pas aussi intéressant qu'on essaie de nous le faire croire.

Donc investir en LMNP (loueur meublé non professionnel) à des étudiants : OUI mais pas dans ce type de résidence.

Avez vous pensé à la colocation par exemple ?
Acheter un grand appartement en louant chaque chambre à un étudiant peut être très intéressant.

Renseignez vous bien sur la demande locative étudiante dans la ville où vous souhaitez investir et n'hésitez pas à vous faire aider par des personnes qui l'ont déjà fait.

Bon investissement !

[Invité]

Pour tenter de vous répondre de façon simple et éclairée, je vais vous exposer mon profil. Je suis investisseur sur plus de 7 biens sur lesquels j'ai appliqué des stratégies différentes.
L'investissement en résidence étudiante peut se faire de 2 façons :
- Soit vous le faites dans le cadre d'un LMNP avec un professionnel ( un gestionnaire du type Pierre et Vacances, Nexity....etc)
- Soit vous le faites vous-même en choisissant votre stratégie d'investissement ( T1 ou surface plus grande pour de la coloc par exemple )

Je ne vous cache pas que la 2 ème version vous permettra très certainement d'en tirer plus de rendement. Pour ma part mes placements immobiliers me permettent de dégager des rendements supérieurs à 12%/an.

Par contre, dans ce cas je vous encourage vivement à apprendre à négocier pour trouver les bonnes affaires immobilières. L'essentiel de votre démarche se situe sur le prix d'achat et ce peu importe la ville.
On investit pas en immobilier à l'aveugle, cela peut être un placement risqué si vous n'apprenez pas les bases.
Une fois que vous aurez appris et que vous serez capable de choisir les biens et les stratégies que vous souhaitez appliquer, vous devrez vous intéresser à la fiscalité des revenus encaissés pour en laisser le moins possible repartir sous forme d'impôts.

L'immobilier est un placement passionnant qui peut vous permettre de générer des revenus immédiatement ( c'est à dire dépassant votre crédit et vos charges ) pour peu qu'on y passe un peu de temps. Mais le jeu en vaut la chandelle comme on dit.

[Invité]

Investir en résidence de services, c'est bénéficier du statut du loueur meublé et des avantages de la location gérée ! Vous bénéficiez de loyers réguliers, connu à l'avance (vous touchez vos loyers même si votre bien est inoccupé) et défiscalisés pendant au moins 10 ans du fait du mécanisme du déficit foncier...

Bien sur, mieux vaut bien choisir son gestionnaire, pour éviter des renégociations excessives des loyers ! Je vous conseille d'acheter dans l'occasion, car, dans la plupart des cas, les renégociations avec le preneur interviennent au moment du 1er renouvellement de bail.
De plus, si vous achetez dans l'occasion, vous achèterez au prix de l'ancien, et vous aurez donc d'autant plus de chance de réaliser une plus-value à la revente...

[Marcel Orléans]

Après lecture de divers forum, les avantages fiscaux en LMNP logement étudiant sont importants sur la durée.
Si j'ai bien compris, en LMNP on peut déduire, des loyers perçus, en moyenne 3% de la valeur HT du bien/ an pendant 30 ans. Ce qui fait qu'en général les revenus tirés des loyers ne sont pas imposables pendant cette durée. Ce n'est pas négligeable !

[Invité]

J'ai un studio en région parisienne acquis en 2011. Loué depuis jusqu'à Septembre de cette année en location nue mais nous allons le mettre en meublé après travaux.

Je voudrais savoir si pour calculer l'amortissement on peut prendre une estimation de valeur réalisée cette année par une agence immobilière ou si on doit prendre la valeur d'achat + travaux de cette année ?

J'ai vu 2 experts comptables : l'un dit oui et l'autre dit non !! pas simple !

Qui a raison ?

Merci à vous.

[Eric Bordeaux]

Je me demande quels sont les avantages et inconvénients à investir en LMNP étudiant ? Je m'explique : je voudrais défiscaliser en faisant un investissement locatif. Du coup, ce bien entrera dans l'IFI et je serai taxé sur la plus value éventuelle à la revente...bien qu'on puisse déduire les frais d'acquisition, inclure quelques amortissements si travaux, je me demande si ces revenus défiscalisés sont rentables ou pas ! Vaut il mieux le faire dans le cadre d'une résidence de services, sur de la pierre papier (OPCI Film), ou en direct en tant que bailleur individuel...

[Invité]

Investir en LMNP est de l'arnaque pure.
J'ai investi, cela a été la dégringolade totale, le 1er gérant a connu des difficulté financière et nous a forcé à renoncé à une partie des loyers faute de quoi c'était la liquidation.
Ensuite il a été repris par une autre société, qui selon elle fait une marge de 2,5% qui ne peut lui permettre d'assurer sa pérennité et donc demande pour le renouvellement de son mandat commercial que l'on baisse encore les loyers de 4,5%.
On a pratiquement pas le choix !
Le marché LMNP sur place est maintenant saturé : plusieurs résidences étudiantes neuves LMNP pour un marché d'étudiants très limité.
Remarquez, il y a pire ailleurs, notre gérant nous a dit qu'il avait demandé aux propriétaires qu'ils baissent leurs prétentions de loyer de 18% !!!

[Blandine Lyon]

C'est très compliqué de savoir si en Lmnp, la location d'un studio pour étudiants sera rentable ou pas. Qui sait comment évoluera la fiscalité, qui sait s'il pourra revendre son bien, combien et dans combien de temps ? J'aimerais bien investir mais je me demande s'il faut voir ça comme une source de revenus finalement. S'il faut se procurer les services d'un exploitant, d'un comptable, la rentabilité est bien diminuée. Maintenant, où placer son argent pour qu'il rapporte, c'est une grande question !

[j&m]

Sur quels critères pourrait-on établir un classement des gestionnaires LMNP etudiant en France ? J'ai parcouru plusieurs sites et je finis par retrouver le nom des grosses sociétés immobilières de gestions qui ont de gros portefeuilles locatifs, notamment en résidences étudiants, studélites, nexity studéa, artémisia gestion, calci patrimoine. Le couple de particuliers qui vous écrit sur ce forum ne sait trop vers lequel aller ni quel achat réaliser: dans du neuf, dans de l'occasion ?

[Invité]

Il est très difficile de savoir si faire un investissement en LMNP étudiant est intéressant ou non sans connaître les caractéristiques de vos finances. Votre taux d'imposition ou encore, la hauteur de votre patrimoine par rapport au plafond de l'IFI seront autant de facteurs jouant en faveur ou en défaveur de ce type de placement. Sans compter les changements politiques potentiels sur les avantages fiscaux accordés et sur la fiscalité en général. C'est un risque à prendre...ou pas.

[Reynald 44]

Il est toujours délicat de réaliser un investissement immobilier dans un LMNP et d'exiger la sécurité du placement et sa rentabilité. Vous avez un levier important à activer en terme de fiscalité, c'est celui des loyers perçus qui ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) grâce au statut de la location meublée non professionnelle, destinée aux étudiants ou pas.
Il est donc intéressant d'un point de vue fiscal de choisir ce régime réel d’imposition des BIC. Il permet de bien investir et de déduire toutes les charges afférentes à la location mais également il vous fera bénéficier de l’amortissement comptable du bien.

[Invité]

Oui cela peut être intéressant pour un investissement à long terme. Et si vous avez peu de temps à y consacrer.

Par contre, et tout ce qui suit n'est que mon avis personnel, j'ai toujours fait attention au prix de l'immobilier "classique" (hors résidences gérées) dans le secteur. Le conseiller ne tenait pas du tout compte de ce paramètre, et je trouve que c'est un problème.
S'agissant de studios étudiants, il s'agit ni plus ni moins d'appartements mais qui vous sont loués par une société (qu'elle sous-loue). Si un jour cette société quitte votre logement, à mon sens il redeviendra un appartement comme un autre.

Quid de sa valeur vénale ? A-t-il une seconde vie possible ? (si vous achetez dans l'ancien il faut y penser)

Dans la plupart des régions, les LMNP gérés vous sont vendus au moins aussi chers, voire souvent plus, que le marché de l'immobilier classique. C'est un danger. C'est pourquoi j'ai acheté dans l'ancien en petite couronne de Paris, où les prix sont élevés et (surtout) significativement plus que le prix que vous payez en LMNP géré. Autre raison de ce choix: la tension locative. J'ai aussi prêté attention à l'architecture de la résidence, qu'elle ressemble à tout immeuble d'habitation pour qu'elle soit "réversible" (en gros: elle ne ressemble pas du tout à la plupart des Crous, etc)

Concernant le rendement :
Il ne faut pas se baser uniquement sur le rendement brut : vous devez intégrer les charges et la taxe foncière pour comparer à d'autres logements. Et la TF est très variable d'une région à l'autre, elle peut "tuer" la rentabilité. En région parisienne (75, 92...) les TF sont très basses comparé à d'autres régions. Les prix sont plus élevés par contre, mais la renta nette est au final identique, parce que les loyers sont plus élevés aussi.
Un point important concernant les baux commerciaux : certes ils vous protègent de la vacance locative, mais les loyers n'augmentent pas rapidement comme l'inflation, c'est souvent très plafonné.

Dans tous les cas vous devez bien étudier votre projet, faire vos propres recherches car c'est un secteur assez compliqué (immobilier assez illiquide, vous devez clairement penser le garder très, très longtemps voire en complément de retraite sinon le gain sera - à l'échelle d'une vie - peu significatif)

Bon investissement !

[Invité]

Je vous le déconseille ayant moi même eu plusieurs appartements en lmnp en résidence étudiante, sous bail commercial. Les preneurs à bail s'en mettent plein les poches, le mieux est d'acheter d'occasion ce que j'ai fait après la revente des mes biens, et de le louer en direct (en passant par une agence dont les frais selon certaines agences sont moindres). En revanche, j'ai changé de comptable pour mes déclarations car certaines années j'ai souvent eu beaucoup d'erreur sur ma déclaration de bic.

[Invité]

J'ai investi dans un studio étudiant en lmnp avec, soi disant, des garanties de loyers impayés, dans une ville universitaire, en région parisienne. Il s'agissait d'un essai, pour ma famille et moi ; nous avions l'intention d'investir dans ce genre de placement... si cela avait marché correctement.
Depuis le début les loyers ne sont pas payés ou occasionnellement, avec beaucoup de retard et quand cela chante au gestionnaire. La garantie loyer impayé et la clause résolutoire c'est du pipo ; il faut recourir à un huissier, aller devant la justice qui accorde presque systématiquement des délais au mauvais payeur.
Donc c'est un placement, qui, à mon avis est totalement à éviter ; et cela concerne presque tous les lmnp étudiants, tourisme et autres et même maisons de retraite ; car si les personnes âgées paient généralement bien, ce n'est pas le cas des gestionnaires qui ont vite compris qu'ils pouvaient profiter des carences des soi-disant garanties.

[Invité]

Passez en direct au lieu de prendre un gestionnaire et proposez des logements de qualité. Des logements de qualité ont plus de chance d'accueillir des bons profils.
De mon côté, j'ai plusieurs appartements et tout se passe bien. J'attache une attention toute particulière à la sélection du locataire.

[Invité]

Je pense qu'il est intéressant de louer à des étudiants car la tension locative est forte.
De plus, louer en meublé permet de réduire son imposition de façon importante car vous basculez en LMNP.
Malgré ces avantages certains, une rentabilité forte et un cash flow positif n'est pas obligatoire.
En effet, je pense qu'avant d'acheter, il est important de calculer son futur cash flow afin de décider si l'on achète ou non.

[Invité]

Selon moi le statut LMNP est le meilleur statut pour être rentable en immobilier.
En effet, il permet de ne payer que très peu d'impôts voire pas du tout.
Mon conseil d'investisseur immo est d'acheter uniquement des biens rentables et de les acheter en LMNP ou en SCI à l'IS.
Pour qu'un bien soit considéré comme rentable, j'ai 2 critères : une rentabilité brute supérieure à 5% et un cash-flow positif (bénéfice réalisé après avoir payé l'ensemble de vos charges dont votre crédit et vos impôts).