Ou et comment investir dans l'immobilier locatif sans apport pret

[Ingrida]

Bonjour,

Comment investir dans l'immobilier locatif sans apport avec prêt et où investir dans l'immobilier locatif, je suis à la recherche de conseils et bons plans.

Quelles sont les meilleures offres et des meilleurs conseils pour l'investissement dans l'immobilier locatif ?

Merci

[Vincent 75]

Pour me constituer un capital immobilier, j'ai investi dans le logement locatif bien que sans apport personnel. Je finance l'achat grâce aux loyers perçus. J'ai simplement présenté un dossier complet à mon banquier présentant tous les frais potentiels (assurance, charges etc...), le montant du loyer (supérieur aux charges évidemment) et ma capacité d'épargne (qu'il connait déjà). Il faut dire aussi que j'ai investi dans une EHPAD (maison de retraite pour simplifier) et que la demande est forte donc je suis quasiment assuré de louer. Le choix du type de logement est important aux yeux du banquier.

[Daniel Bordeaux]

Si vous cherchez un emprunt immobilier pour du locatif sans apport personnel, faites comme moi pour trouver rapidement celui qui est le mieux adapté à votre situation et au taux le plus bas du marché en ce moment : utilisez gratuitement le comparateur de crédit immobilier suggéré dans cette discussion ici (il permet aussi de trouver les meilleures offres du moment et ce gratuitement !)

Maintenant 2 conseils importants pour ceux qui souhaitent emprunter pour un projet immobilier : pour payer le cout total de votre crédit le moins cher possible, tout en tenant compte de votre cas, il faut “jouer” sur 2 éléments : le taux de l’assurance emprunteur pour votre pret immobilier (prendre l’assurance dans la même banque qui vous propose le pret immobilier est rarement à votre avantage ! Faites jouer la concurrence aussi sur la partie assurance emprunteur ) ET sur le taux d'emprunt du crédit immobilier lui même (le mieux étant d’utiliser aussi un comparateur). En résumé pour que votre crédit immo vous revienne le moins cher du moins cher :

- 1 - Utilisez un simulateur d'assurance emprunteur pour voir si vous pouvez faire baisser de façon significative le coût de votre assurance (testez gratuitement le simulateur d'assurance emprunteur décrit ici)

ET

- 2 - Passez par un comparateur de crédit pour dénicher les meilleures offres du moment par rapport à votre situation (utilisez gratuitement le comparateur de crédit immobilier cité ici)

[Mario Paris]

Moi j'ai trouvé le locataire avant d'acheter ce qui a beaucoup plus à ma banque (en plus du reste de mon dossier). J'ai acheté un meublé dans une station de ski que j'ai loué à l'année à un jeune de ma connaissance qui a trouvé du travail là bas, j 'espère que quand il partira il fera passer l'info. Je pense pouvoir le louer aussi à des saisonniers ou même à des vacanciers. Le taux est supérieur à un prêt avec apport puisque la durée est forcément plus longue. Mais je pense que cela reste une opération rentable à terme. Mon taux d'endettement personnel ne dépasse pas les 33-35% maximum recommandés.

[Fredéric 37]

En regardant les taux d'intérêt d'emprunt et les taux d'intérêt d'épargne, je me suis rendu compte que je n'avais pas forcément intérêt à mettre un apport personnel pour acheter un logement que je veux mettre en location. En plus comme les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles des revenus locatifs donc des impôts, je pense que c'est une bonne opération financière. Maintenant c'est vrai qu'il faut trouver un bien immobilier qui garantisse un locataire. Je regarde surtout dans les villes étudiantes.

[Philippe Marseille]

En plus de tout cela, il faut considérer aussi les réductions d'impôts accordées par les lois successives qui incitent à investir dans l'immobilier locatif, même si les conditions d'obtentions sont très précises (loyers plafonnées, locataires sous conditions de ressources, réductions d'impôts plafonnées avec les autres niches fiscales). Moi je préfère regarder du côté des 3 pièces qui sont plus en pénurie sur le marché des logements à la location que les studios pour étudiants ou personnes âgées. Le niveau très bas des taux d'intérêt sur les crédits immobiliers pratiqués par ma banque, le Crédit agricole, mais pas seulement cette banque, m'a permis d'avoir un prêt et de rembourser presque entièrement les mensualités par la location..

[Vincent.]

J'ai investi dans une location en meublé non professionnel. Il faut bien sûr un apport mais il y a indirectement des aides qui permettent de réduire mon imposition sur les revenus locatifs de mon appartement. Ainsi je suis propriétaire au sens plein du terme, mais je déduis les frais de notaire et les intérêts du prêt bancaire qui court. Les charges et la taxe d'habitation sont payées par le locataire. Et j'étale sur les années suivantes le déficit d'amortissement. Je ne suis pas un technicien de la finance mais ça ce n'est pas trop compliqué pour moi Mon achat me donne des ressources et c'est un placement. Le choix du lieu et de la région est aussi primordial. La BNP m'a accompagné en crédit pour mon achat sur Tours.

[Magdeleine]

Il y a plus d'un an, j'ai choisi de faire un investissement financier sur un programme immobilier locatif meublé en province. Le prix d'achat sur plan m'a intéressée mais c'est surtout le lieu que j'ai privilégié. Le centre universitaire et la proximité de la mer étaient une exigence pour espérer avoir la meilleure rentabilité possible. J'ai pris possession de l'appartement que j'ai loué sans problème à des étudiants par l'intermédiaire du Crous de Montpellier.

[Solenne]

Après avoir bien étudié les zones susceptibles de proposer du locatif rentable, j'ai suivi les conseils éclairés d'un agent immobilier et de mon banquier. Un placement dans une ville où le pôle universitaire est dynamique, c'est un gage supplémentaire d'une bonne opération de rentabilité. J'ai acheté un studio à Lyon intra muros, mais je sais que Bordeaux et Toulouse tiennent bien la corde.

[Yvon 44]

Une région touristique c'est aussi un attrait pour réaliser un placement immobilier. Je loue depuis trois ans un trois pièces meublé sur la cote atlantique et les locations m'aident grandement à payer les échéances de mon crédit. J'ai placé ainsi mes économies qui vont m'apporter un plus pour ma retraite. Voilà le témoignage très personnel de mon investissement

[Invité]

Si c'est pour un premier investissement locatif je te conseille fortement d'investir dans le locatif via le dispositif loi pinel. En effet ce dispositif a été mis en place notamment pour les personnes qui n'ont pas encore de revenus locatifs ET qui souhaitent diminuer le montant de leurs impots. Par rapport à ta situation fiscale, pour voir si tu as intérêt ou non d'investir dans du locatif via une loi pinel, fais comme moi : utilise le simulateur investissement en Loi Pinel mentionné ici dans cette discussion. Cet outil te permettra en quelques minutes de simuler ton économie d'impots lié à ton investissement locatif en loi pinel. Ce simulateur est gratuit et confidentiel.

[Laune]

Une des grandes niches fiscales est constituée par le régime LMNP. Il permet de louer un bien meublé en bénéficiant de gros avantages fiscaux comme le déficit foncier ou l'amortissement du prix du bien sur plusieurs années. Ce qui contribue à faire tomber votre revenu fiscal lié à l'immobilier, et donc l'imposition qui en découle.

De même, ne pas réaliser un emprunt bancaire est une lourde erreur : en payant cash, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d'emprunt. En empruntant, ces intérêts viennent diminuer votre revenu fiscal lié à l'immobilier, et augmentent donc votre rentabilité.

Même si vous possédez le cash pour payer l'intégralité, placez plutôt cet argent sur d'autres supports (assurance-vie par exemple si vous exigez une préservation de capital), et empruntez pour acquérir le bien.

[Tiffany Bar le Duc]

Le meilleur investissement immobilier locatif à mon goût, c'est celui que j'ai fait il y a deux ans dans une chambre médicalisée dans un établissement d'hébergement pour les personnes âgées dépendantes. La mise de départ est importante pour une si petite surface, mais la tranquillité des loyers pérennes vaut bien l'investissement.

[Florian 2A]

Pour ceux qui sont intéressés par un investissement dans l'immobilier locatif via le dispositif loi pinel, pour vous rendre compte son intérêt ou pas dans votre cas précis, allez lire les discussions :

Loi pinel avis : Est ce qu'un investissement dans l'immobilier locatif en loi pinel est rentable oui ou non, avis et témoignages ? Est-ce vraiment interessant, pour qui ? Par avance merci pour vos retours, c'est important pour nous. Que vous ayez des avis positifs ou négatifs, merci de témoigner...

[Me-1973]

J'aimerais rajouter deux autres conseils immobilier locatif aux précédents: prenez également l'avis des agents immobiliers du lieu où vous avez l'intention d'investir dans le locatif sur l'état du parc immobilier et celui de la demande locative. Ne pas oublier aussi de voir les taux d'intérêts des crédits et étudier les diverses propositions des banques, rentabilité oblige.

[Mo#Grenoble]

Pour investir dans l'immobilier locatif saisonnier, j'ai fait étudier ma cible d'investissement à une grosse compagnie de location sur des sites touristiques qui par définition travaillent au rythme des saisons. Ils m'ont aiguillée vers l'option de loueur en meublé non professionnel, mais j'avoue que je suis encore très indécise. Merci de votre avis.

[Emi 59]

Le palmarès des meilleures villes pour investissement locatif fait parfois les gros titres des journaux, mais chaque investisseur se doit de bien identifier son projet personnel. Je connais bien ma région avec ses forces et faiblesses démographiques et sociales. A priori le Nord n'est pas la région phare pour le locatif, on pense surtout aux grandes métropoles à partir de Paris et en descendant vers le grand Sud, pourtant j'ai choisi d'investir dans un petit deux pièces lillois et je m'y retrouve financièrement.

[Je*Alberres 66]

Pour réaliser un investissement locatif ancien sans apport, j'avais deux façons de m'y prendre: convaincre mon banquier que j'avais les moyens de rembourser mes mensualités de crédit ou bien contacter un courtier en crédit immobilier. J'ai fait les deux et j'ai développé les arguments de l'un à l'autre. Résultat: j'ai pu acheter un petit studio à louer pour jeune salarié ou étudiant. Sans apport, le prêt est donc possible et le loyer que je perçois couver le coût de mon investissement.

[guez]

Quelle banque avez vous trouvé pour financer sans apports vos projets car moi je me fais jeter de partout.

[LeaS]

Quel statut pour acquisition immobilier sans emprunt bancaire ?
Nous planifions d'acheter un studio à Paris, pour investissement / revenu locatif et but de création de patrimoine à long terme.
Etant résidant Suisse, nous effectuerions cet achat en France et sans emprunt bancaire.

Les avis sur la forme d'acquisition sont divisés et nous sommes confus. A préciser que nous sommes plus concernés par les avantages/inconvénients fiscaux des différentes options possibles que par les questions de successions, héritages, etc.
Certains avis se portent sur une SCI-IS qui nous permettra un amortissement (donc pas d'imposition pendant cette période car la SCI sera déficitaire) et de déduire les frais d'acquisition.

Merci d'avances pour vos avis et conseils

[Invité]

Peut-on investir dans des appartements, immeuble déjà trouvé, devis fait, etc etc... J'ai 18 ans, je suis apprenti vendeur. Pensez-vous que je puisse faire fonctionner mon affaire avec un prêt étudiant ? Il y a des risques ? Je peux avoir des garants.

[Armand 25]

En tant qu'apprenti, cela semble compliqué. En revanche, si un membre de votre famille se porte garant pour vous, il y a un peu plus de chance pour que cela aboutisse.

[Invité]

Tout comme vous, je souhaiterais investir dans les prochains mois dans l'immobilier. Le "banquier" que j'ai vu me conseille d'investir plutôt dans une résidence principale. Privilégiant un achat à Paris (ce qui n'est peut-être pas le plus judicieux vu les prix), je ne souhaite pas investir toute ma capacité d'emprunt dans un appartement qui ne répondra pas aux critères de ma résidence principale. D'autant plus que d'ici 1 ou 2 ans, je souhaiterais quitter Paris.
J'ai lu tous vos messages sur le sujet et je vois que certains de vos témoignages m'ont un peu éclairé.
Malgré tout, entre les différentes déductions fiscales, les différentes formes de prêt, les charges, les taux, l'amortissement, je ne m'en sors pas suffisamment pour me décider sur la bonne stratégie
Êtes-vous passés par un courtier ou un professionnel de l'investissement immobilier afin de vous conseiller?
Merci par avance de vos réponses

[Ma. Montpellier]

Si j'avais un conseil en investissement locatif immobilier à donner à ceux qui comptent améliorer leurs revenus lorsque la retraite a sonné, ce serait de bien choisir un petit appartement dans une région universitaire attractive où la poussée démographique est forte. Voilà mon humble participation.

[Invité]

Nous sommes propriétaires d'une maison dans l'agglo de Lyon sud (acheté en VEFA 2009).
Notre projet nous emmène à changer de maison d'ou l'idée de louer celle ci et trouver une autre maison adaptée. Seulement, un ami nous a conseillé d'acheter une autre maison, et comme cela on devient investisseur. Est-ce une bonne idée ?
Merci

[MrBean]

Une idée d'investissement atypique, nous avons expérimenté, est le locatif via un Mobil Home.
On peut le réaliser avec ou sans apport, d'autant que la mise de départ reste relativement faible (+/- 30 K€).

[AnD]

Vous avez déjà eu pas mal d'informations venant de la part des autres membres du forum mais je vais essayer de vous donner mon avis .

Comme beaucoup l'ont déjà dit si vous avez un bon dossier il est tout à fait possible que votre banquier accepte de vous faire une prêt sans apport. Pour cela il faudra trouver la bonne affaire adaptée à votre stratégie d'investissement.

Pour ce qui est du lieu on dit souvent qu'il vaut mieux investir dans sa propre région pour diverses raisons ( Vous connaissez mieux les bons quartiers, vous êtes proche en cas de problème ...). Mais, vous n'avez pas les moyens d'investir dans un bien cher, il peut être intéressant d'investir dans une petite ville ou en campagne où les prix sont plus faibles mais où il sera un peux plus difficile de trouver un locataire.

Si vous visez une stratégie d'immobilier locatif sur le long terme (achat de plusieurs biens immobiliers), il faudra absolument que votre premier investissement s'autofinance (Avec un cash flow positif) pour rassurer votre banque et l'inciter à vous faire à nouveau confiance dans tes prochains investissements (effet de levier).

Bonne journée !

[Invité]

Il y a peu, j'ai choisi d'investir dans l'immobilier afin de me construire mon patrimoine.
J'ai choisi le régime LMNP pour des raisons fiscales mais comme c'était mon premier investissement, je me suis fait aider par une société spécialisée dans l'investissement immobilier meublée.
Je suis très satisfait de mon investissement car les rendements que j'obtiens sont conformes aux simulations. Je n'ai pas eu de mauvaise surprise...
Nous avons défini le projet ensemble et ensuite, ils ont assuré l'ensemble des étapes du projet pour moi (recherche du bien, suivi du chantier, ameublement, mise en location et gestion locative).

[Core]

Je me suis lancée dans l’investissement immobilier avec mon père il y a peu de temps, suite à l’achat d’un appartement à Paris. Au début, c’était un véritable casse-tête, on ne savait pas comment s’y prendre ni quel dispositif choisir. Heureusement, nous nous sommes tournés vers un conseiller en gestion de patrimoine qui nous a proposé d’investir dans la location meublée non professionnelle. Paris étant une ville très étudiante et touristique, cela semblait être la meilleure des solutions. Nous ne regrettons vraiment pas notre choix. En espérant que mon témoignage puisse vous aider.

[Invité]

Pas mal de choses ont été déjà dites. Mais pour apporter ma contribution :

1) Meilleures offres
Dans les villes où le marché est tendu! Donc les grandes villes. Même si la rentabilité peut être inférieure à de petites villes de province, il vaut mieux un 7% de rentabilité avec la quasi assurance de ne pas avoir de vacance locative et en ayant l'opportunité de vendre rapidement si besoin, plutôt qu'un 10% de rentabilité dans une ville, où lorsque le locataire part, on met 3 ou 4 mois à en retrouver un nouveau, et où on rame des mois durant pour le revendre. Ne pas se laisser piéger par le facteur "rentabilité".

Meilleurs conseils

- Petites surfaces, oui, mais pas trop petites, en dessous de 14m² il y a désormais une réglementation qui encadre le loyer des micro-surfaces (bon sur Paris c'est encadré partout désormais) et si ce loyer n'est pas respecté, le bailleur est SUR-taxé.
- Louer en meublé (bail d'un an) pour la flexibilité du contrat, ce sera plus facile de se débarrasser du locataire si soucis, et aussi pour le régime fiscale plus intéressant

Acheter sans apport est possible (je l'ai déjà fait) mais par précaution je vous conseille d'avoir une petite enveloppe de sécurité. Il suffit de demander à votre conseiller si votre banque prête sans apport (certaines s'y refusent) mais au pire, allez voir d'autres banques. Ensuite partez à la recherche d'un bien, pour lequel vos mensualités d'emprunt seront inférieurs aux loyers pratiqués dans la ville et le quartier où se situe le bien.

[Invité]

Beaucoup de réponses intéressantes ont été données. Je vais vous donner quelques conseils.
Il ne faut pas négliger les éléments à prendre en compte lorsque vous investissez en immobilier. En voilà un rapide tour :

• Emplacement : c'est essentiel. Il faut acheter en centre-ville, près d'une gare ou encore d'une cité étudiante. Le but étant de s'assurer au minimum d'une demande locative et en même temps ne pas négliger la prise de valeur du bien dans le temps. Ne pas hésitez de mettre une fausse annonce de location sur leboncoin pour voir si vous recevez beaucoup d'appels au loyer que vous ciblez. Posez des questions aux agences immobilières environnantes. Regarder l'offre locative, est-elle trop importante ?
• Fiscalité : la défiscalisation n'est intéressante que si vous êtes très imposé. Donc ne pas faire du Pinel juste parce qu'il a une promesse de réduction d'impôt. Un achat dans le neuf représente un surcoût de 20 à 30% qu'il faut ensuite amortir! Investir en meublé non professionnel (LMNP) est dans 90% des cas la meilleure option si vous pouvez louer en meublé. C'est dû au fait que le LMNP permet d'amortir le bien ce qui annule en fait tout impôt sur une longue durée.
• Qualité du bien : avec l'habitude on apprend à juger de la qualité d'un bien. Lumière, emplacement, commerces, impression d'espace. C'est essentiel car si vous vous y sentez bien, votre locataire s'y sentira bien aussi et vous réduirez ainsi le turnover et la vacance locative qui coûte chère. Vous trouverez des locataires plus vite et vous pourrez louer plus cher. Posez des questions aux locataires présents, aux voisins, etc.
• Type de bien : adaptez le type de bien (studio, grand appartement, maison) en fonction du profil de population. Studios pour étudiants, T2 pour les couples, T3 et plus pour les familles, T2 pour du meublé locatif, etc. Encore une fois faites une étude en questionnant les agences, les concierges, etc.
• Charges : bien demander les informations de charges. Taxe foncière, charges sur les 3 dernières années, syndic, etc.
• Dossier : bétonnez votre dossier bancaire. Il faut convaincre votre banquier. Tout se négocie. Essayez d'obtenir un financement à 110% qui couvre même les frais de dossiers de la banque.
• Trésorerie : une vrai rentabilité repose sur votre capacité à réduire les dépenses ou mieux à générez un cash-flow positif. C'est le concept essentiel.
• Rentabilité locative : calculez la rentabilité de votre investissement en prenant tout en compte. La rentabilité locative peut-être prévue, la rentabilité à la revente est incertaine, donc il ne faut pas négligez les charges, le loyer, etc. Il y a des outils qui peuvent vous y aider comme sur le site rendement locatif.
• Emprunt : n'empruntez pas nécessairement sur une durée très longue. Si vous arrivez à emprunter sur 15 ans c'est top.
• Impôts : n'oubliez pas que les intérêts et les charges sont pour la plupart déductibles de l'impôt foncier. N'oubliez pas les 15.5% de prélèvements sociaux qu'il faudra payer tous les ans en plus de l'impôt sur le revenu.
• Travaux : trouver une affaire avec des travaux à réaliser peut être très rentable car les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers et générer un déficit (dans certains limites).

[OlivierC]

Moi j'ai investi sur un site de crowdfunding immobilier spécialisé dans le locatif.
Je sais pas si ça vous parle mais j'ai trouvé le principe plutôt sympa. Puis de toutes façons, je n'avais pas vraiment le choix, ma capacité financière n'est pas à mon avantage et m'occuper d'un logement même étudiant ça demande beaucoup de temps et pas mal de soucis à priori...
Pour les intéressés c'était dividom et c'est à partir de 500 euros avec des taux de rendement entre 5 et 9%. Si vous avez d'autres placements dans l'immobilier locatif qui ne demandent pas un apport important, je suis preneur ! Merci Olivier

[Invité]

Je me permets d'écrire ce message afin d'avoir vos conseils concernant l'investissement immobilier.
Je voudrais réaliser mon premier achat immobilier locatif cependant j'ai très peu de temps pour m'en occuper et surtout, je n'ai pas beaucoup de connaissances sur le sujet, notamment concernant la défiscalisation possible.

Est ce que vous connaissez un site qui peut m'aiguiller sur la défisc ou sur les biens à choisir ?

[R Wa]

Pour la question de la localisation, il faut investir près de chez soi. D'abord, on connait l'endroit, les possibilités et avantages d'un quartier par rapport à un autre. Cela facilite aussi les démarches tant pour chercher un bien que pour le mettre en location.

Comment. Etudier la question. Il y a beaucoup de sites sur le sujet. Certains très bien faits, d'autres un peu plus utopistes. Ensuite, faire ses calculs, préparer son plan, aller voir son banquier. Il est possible de commencer avec un bien pas trop cher, un parking, une chambre , un studio. C'est parfois plus facile pour trouver la rentabilité et se faire la main.

[Invité]

Attention beaucoup de choses sont dites dans les réponses que je vois ; certaines sont vrais certaines sont complètement fausses.
Tout dépend de votre profil, de votre situation, de votre patrimoine, de votre fiscalité, de vos objectifs et pleins d'autres choses.
Il faut se faire accompagner par des spécialistes sérieux (attention aux charlatans) qui réaliseront d'abord une étude patrimoniale avant de vous répondre et de vous préconiser des conseils. Ensuite ils s'occuperont de toutes les démarches (financement, gestion, assurance) et obtiendront des conditions beaucoup plus intéressante.
Je l'ai fait a titre perso (un appart en Pinel sans aucun apport sur le bassin d'Arcachon loué dès le premier jour) et vu la tension locative dans le sud ouest je ne suis pas bien inquiet si mes locataires partent...
Je suis passé par MTD Finance à Paris.

[DJk]

Tout a été dit et je suis contente de voir que mes premiers réflexes en investissement locatif il y a 10 ans en autodidacte étaient bons.
1/ vérifier son endettement possible avec sa banque
2/ se renseigner sur quel type de bien acheter avec le montant du prêt (valeur du bien + frais de notaire + garantie + travaux éventuels)
3/ acheter près de chez soi ou un quartier bien connu
4/ si premier achat et si on est locataire simuler qu'on achète en résidence principale même si ce n'est pas la cible en respectant le niveau d'endettement 33% (une fois passée chez le notaire vous faites ce que vous voulez du bien)
En effet c'est du vécu : pas de banque pour m'aider à acheter un studio qui s’autofinançait alors que je connaissais déjà un locataire. Un courtier m'a conseillé l'astuce est c'est passé (j'ai le même locataire depuis 8 ans)
5/ en VEFA (achat dans le neuf) les frais de notaire sont réduits donc à prendre en compte si on hésite avec l'ancien.
Par contre attention : il faut s'attendre à ce que tout ne se passe pas nickel à la livraison du bien, donc risque de délai avant que le locataire rentre dans son appart à prendre en compte)
6/ acheter proche centre ville, commerces, écoles et transport est le moyen le plus sur d'avoir des locataires sérieux et une revente rapide.
7/ ne pas hésiter à renégocier son crédit immobilier en cas de baisse des taux.

J'ai pu acheter sans apport il y a 10 ans seulement a 30 ans avec des taux bas mais un prix élevé.
Aujourd'hui les prix sont plus bas et les taux bas même en région parisienne.
Mon conseil: Dès qu'il est possible d'investir il ne faut pas hésiter et surtout tant qu'on est jeune et pas de problème de santé grave. Même sur une longue durée il est toujours possible de diminuer ensuite avec le pari d'avoir de meilleurs revenus avec l'âge.

Et comme d'autres l'ont déjà dit : il est préférable d'avoir le bon bien avec le bon emplacement et non la meilleure rentabilité à court terme ou chercher l'optimisation fiscale à tout prix.

[joc]

Je souhaite faire de l'investissement locatif mais n'ai pas d'apport personnel. Les banques veulent bien me prêter mais à la seule condition que ce soit pour habiter dans le logement. Comment contourner ce problème ? Puis-je faire la demande de prêt en disant que je vais habiter dedans et une fois le bien acheté le mettre tout simplement en location ou est-ce illégal ?

[Invité]

Je viens sur ce forum pour discuter d'un investissement qui m'intéresse. Et je voudrais avoir des avis ainsi que peut être des personnes qui sont déjà dans ce type de locations.
C'est donc une location saisonnière en Espagne. Sur les côtes très fréquentée l'été. Ce sont des locations de vacances qui se louent principalement du mois de juin à septembre. De semaine en semaine.. J'aimerais avoir des avis.. Merci.

[DrM]

Très sincèrement, est-ce que tu as déjà réfléchi à l'immobilier meublé en tant que non-professionnel ? C'est un bon moyen d'investir pour pas cher dans des projets intéressants. C'est cependant, comme toujours dans l'immobilier, un investissement qui peut paraitre compliqué à mettre en place et il est essentiel de bien se faire conseiller. Je suis passé par une agence qui m'a aidé pour ce projet et dans toutes les démarches.
Ça vaut le coup

[Invité]

Je souhaitais savoir si quelqu'un avait des connaissances concernant les investissements en résidence senior et sur comment cela fonctionne ? Je cherche à réaliser un investissement locatif et je n'ai malheureusement aucune compétence dans ce domaine en plus de ne pas faire confiance aux entreprises qui vendent des biens immobiliers "nouveaux" et "révolutionnaires" merci d'avance!

[GKW]

Et pourquoi pas l’étranger ? Dubaï est actuellement une excellente place pour investir dans un bien locatif et pour revendre par la suite, une croissance qui n'en finit pas, l'attractivité touristique et la multitude d'options en terme d'investissements immobiliers... Un énorme potentiel net d'impôts qu'en pensez vous ?

[Invité]

Il faut d'abord trouver un bien qui a du potentiel (demande locative, rentabilité, valeur à la revente ...)
Pour ma part, je trouve qu'il est préférable de privilégier l'ancien quitte à faire des travaux pour remettre le bien au goût du jour.
Investir sans apport n'est pas impossible mais reste très difficile. Tout dépend du profil de l'investisseur et de l'investissement ... Pour un investissement avec une rentabilité élevée (+/-8%), le dossier est défendable.
Dans tous les cas, il faut rester vigilent et très prudent. Attention aux offres trop alléchantes !
Au plaisir.

[L D]

Nous avons également investi dans l'immobilier locatif, ..., mais en Floride, depuis deux ans. Avec les incertitudes sur l'Union Européenne, il nous a semblé logique de mettre une partie du capital hors de cette zone euro. On lit beaucoup de bêtises sur les investissements en Floride sur le net, et c'est vrai qu'il y a des risques (et très différents des risques en France). Mais bien monté, le projet est très rentable, fiscalement intéressant et humainement, n'en parlons pas.
Voila, petit post pour ouvrir le débat à d'autres horizons ...

[Jpr/]

Sans apport, je pense que la meilleure solution reste le Pinel. Bonne solution de défiscalisation. S'agissant de neuf, les frais de notaire seront moins élevés ou parfois offerts, les banques prêteront donc plus facilement que dans l'ancien car le surfinancement sera moindre (cela doit néanmoins être justifié par un "profil investisseur", s'il s'agit de votre première acquisition à 33 % d'endettement, et que vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, c'est plus compliqué).

Par expérience, l'ancien sans apport, à moins d'avoir de solides garanties, c'est pas gagné.
Bonne recherche

[Invité]

Pour moi il suffit de montrer (voir prouver) au banquier que les loyers vont largement rembourser le crédit.
Pour ma part je n investis que lorsque je suis sûr que la rentabilité du bien sera proche de 20%.
Le but est de s'enrichir aujourd'hui pas dans 20 ans à la fin de votre prêt immobilier.

[Aur31]

Personnellement j'investis dans l'ancien uniquement. La loi Pinel ça ne m'intéresse pas. J'opte pour des financements à 110% systématiquement. C'est à dire que j'emprunte la totalité du prix d'achat + les frais de notaires.
Je n'ai pas de garantie solides, je sais convaincre ma banquière

[Invité]

Je me suis lancée dans l’investissement immobilier avec mon père il y a peu de temps, suite à l’achat d’un appartement à Paris. Au début, c’était un véritable casse-tête, on ne savait pas comment s’y prendre ni quel dispositif choisir. Heureusement, nous nous sommes tournés vers un conseiller en gestion de patrimoine qui nous a proposé d’investir dans la location meublée non professionnelle. Paris étant une ville très étudiante et touristique, cela semblait être la meilleure des solutions. Nous ne regrettons vraiment pas notre choix. En espérant que mon témoignage puisse vous aider.

Nous venons d’acquérir un studio à Paris et nous voulons le placer en location meublé touristique, quelles démarches spécifiques doit on faire au niveau de la mairie (arrondissement ou mairie de Paris ?), merci de votre réponse.

[Invité]

J'ai aussi investi il y a 5 ans dans du LMNP (location saisonnière) et qui est classé en gite de tourisme (3 étoiles). Résultat, abattement fiscal de 70%. Je génère plus ou moins 15000€ de loyers par an pour un remboursement de crédit de 9600€ par an. 260€ de foncier, et quasiment rien d'autre en charges.

Tout se passe comme sur des roulettes, le crédit est transparent.

Mais, aujourd'hui j'aimerai de nouveau investir pour cette fois ci GAGNER de l'argent. J'ai un projet en tête mais j'ai besoin de 600000€. Ce projet générerait environ 80000€ de chiffre d'affaire brut par an.

Hélas je n'ai aucun apport, juste le fait que c'est un projet très lucratif, et qui n'est pas prêt de décliner.

Pensez vous que jouable auprès de la banque ?

Merci à vous !

[Jacques. 76]

Sur l'investissement locatif, une info et une mise en garde. Je voudrais ajouter un bémol à l'enthousiasme décrit dans les contributions précédentes, et en même temps rejoindre ceux qui ont investi sur des villes universitaires en France . Oui ça marche dans ces capitales régionales, mais dans les villes moyennes de province, sans une jeunesse estudiantine forte il est très difficile de rentabiliser l'investissement. La crise économique, les nouveaux dispositifs fiscaux décrétés ne sont pas toujours aussi lucratifs. Alors attention au choix de la région et de la ville.

Ou investir immobilier locatif et comment investir dans locatif ? avis conseils et bons plans ?

[Invité]

J'ai investi dans une location en meublé non professionnel. Il faut bien sûr un apport mais il y a indirectement des aides qui permettent de réduire mon imposition sur les revenus locatif de mon appartement. ....

Non, il ne faut pas "bien sûr un apport"...

Ce qu'il faut surtout c'est arrêter de penser qu'un apport est obligatoire et que le taux d'endettement bancaire d'un ménage ne peut pas être supérieur à 33-35%.

[pat72]

Pour notre part, nous avons choisi de faire construire une maison en bord de mer ( plus value dès la sortie de terre de la maison d'au moins 20%) et nous défiscalisons. Les locataires remboursent l'équivalent du prêt (aucun apport) et nous bénéficions de la réduction d’impôt. C'est une très bonne opération. Lorsque nous la revendrons d'ici 2 ou 3 ans ( nous l'aurons depuis 9 ans en location) nous aurons plus de 100 000 euros de gain nets (sans compter l'économie d’impôts). Nous n'aurions jamais fait cela avec un appartement neuf car les promoteurs margent à fond et vous y perdez. Bref, je conseille un investissement Pinel ( nous c'était Scellier encore plus intéressant) si vous payez des impôts évidemment dans une zone côtière recherchée où le prix des terrains restent cohérents. Je compte recommencer prochainement.

[pat72]

Je rajouterais que je ne pense pas qu'investir sur Paris soit une bonne chose en terme de rentabilité quand on voit le prix à l'achat et le loyer perçu. Le rendement est des plus faibles.

[jac83]

Je vois que beaucoup ont loué en PTZ mais ... normalement pendant 6 ans vous ne pouvez pas louer ! Comment avez vous fait ??? Y en a t il d'autres dans ce cas ??

Achat avec PTZ et location ??

[Yumi]

Je souhaiterais savoir pour ceux qui ont investi dans un immeuble, comment faites vous pour financer les travaux de ravalement ?
Merci

[Sko]

La sci is sera effectivement déficitaire néanmoins lorsque vous souhaiterez vous verser des dividendes, vous serez alors imposable (voir dividende sci is) le mieux est de faire appel à un gestionnaire de patrimoine... est il intéressant de payer cash un appartement ? Ou faire 4 petits crédits dans 4 appartements.... plus vous posséderez d'appartements et plus vous gagnerez d'argent, les taux sont bas... c'est le moment d'en profiter.

[Invité]

Je vous explique ma situation : j'ai 20 ans et je vis encore chez mes parents, j'ai un CDI et je souhaiterais investir dans l'immobilier.
- Au début, je voulais faire un investissement locatif afin d'être propriétaire tout en remboursant mon crédit grâce au locataire sachant que potentiellement je pourrais récupérer l'appartement pour y vivre.
- Mais en faisant cela je perds le prêt à taux zéro proposé par l'Etat.

Ma question est donc, quel serait l'investissement le plus intéressant à faire aujourd'hui afin de préparer mon avenir au mieux ?

Merci pour vos réponses !

[Aurélie g.]

Je suis aussi de la région parisienne et les prix sur Paris.. comment vous dire.. En ayant fait mes recherches, et comme déjà dit plus haut, je me suis vite rendue compte que Bordeaux et Toulouse arrivaient en tête en matière de rentabilité, ce sont deux des plus grandes villes étudiantes, et leur dynamisme, la qualité de vie et les opportunités d’emploi attirent les jeunes, et forcément les prix sont beaucoup plus raisonnables qu'en capitale.. Pour le choix d’investissement, avant la typologie du bien, je dirais que le secteur géographique doit être le critère n°1, (proximités avec des pôles universitaires, le centre ville, accès métro, tram, commerces) pour vous garantir les loyers !
Les prix sur Paris m’ont échaudé, j’ai donc opté pour Toulouse, mais comme je n’y connaissais pas grand chose et que je ne connaissais pas bien la région, je suis passée par un cabinet spécialisé basé sur Toulouse et qui travaille sur tout le grand sud, j’ai rencontré un conseiller patrimonial qui m’a expliqué tous les dispositifs et les solutions existantes, j’ai choisi finalement le LMNP car c’était la solution la plus avantageuse pour moi. C’est eux qui m’ont fait le dossier d’étude avec tout le montage financier qui a ensuite été présenté aux banques par un courtier afin d’avoir le meilleur taux. J'ai donc financé mon achat entièrement grâce au prêt, sans aucun apport, donc oui c'est possible, à condition de présenter un dossier solide avec un projet qui tient la route d'où l'intérêt je pense de passer par un professionnel.

[Invité]

Je souhaiterais investir dans des terrains à construire ou studios pour le locatif, cependant je ne sais pas comment financer ce projet.
Connaissez-vous des banques qui sont prêtes à m'aider pour financer mon projet sachant que je suis encore étudiant et que je ne perçois donc pas de revenu.

Merci d'avance pour vos réponses

[ONDOBO]

Je suis une jeune camerounaise qui n'a pas fait de hautes études si ce n'est jusqu'en deuxième année universitaire de science et économie.
Je suis passionnée par l'immobilier (studio appartement...) mais ici, au Cameroun, nous les jeunes sommes confrontés aux difficultés de trouver une banque qui peut financer votre projet.
Alors ma question est de savoir s'il est possible de trouver des banques à l'extérieur à l'occurrence là-bas en France pour financer un projet d'achat ou de construction d'un studio, appartement. Aussi comment procéder si ça existe.
Merci

[Invité]

Beaucoup de choses ont été dites et je viens vous faire part de notre expérience. Il y a 4 ans, nous nous sommes lancés dans le locatif. Nous avons acquis une maison où il y avait tout à refaire. A l'achat, cette maison ne nous a pas coûté cher mais les travaux ont monté la facture. Dans notre montage financier, nous avons pris un emprunt sur le long terme (pour un investissement locatif, fiscalement parlant, il vaut mieux emprunter sur du long terme et à 110%, beaucoup de banques l'acceptent sans problème si le dossier est bon). De cette maison, même les agents immobilier locaux ne croyait pas au projet vus les travaux à réaliser. Une fois cette maison rénovée, elle était la plus neuve du quartier et nous n'avons pas eu de problème à la louer à un bon prix vu la rareté des maisons à louer dans ma ville. De cette maison, nous avons une bonne rentabilité. De cette rentabilité, afin de développer et de diversifier notre épargne, nous avons décidé de ré-investir dans un immeuble en plein centre ville comprenant 3 appartements en locations meublées. Nous avons également une très bonne rentabilité et fiscalement parlant, la LMNP permet d'abattre 50% des loyers. A ce jour, nous avons investi dans deux autres maisons sur le même principe.
Les conseils que je peux donner: 1- les banques prêtent même sans apport 2- investir près de chez soi ou dans un endroit connu par soi même 3- éviter les intermédiaires et nuancer les propos d'agent immobilier 4- diversifier les régimes ( réel /LMNP) 5- ne pas être effrayé des travaux, fiscalement cela va créer des déficits ( jusqu'à 10600€ en moins sur les revenus globaux la 1ère année), puis reportables sur les revenus fonciers jusqu'à 10 ans.-6 avoir une gestion optimale .

Avec tous ces éléments, nous avons réussi et plus notre rentabilité est bonne, plus on réinvestit pour gagner davantage. La valeur de notre patrimoine immobilier couvre totalement les en cours d'emprunt et nous sommes tranquilles pour notre avenir. Il y a toujours des risques de loyers impayés mais avec une trésorerie de sécurité et une GLI, c'est jouable. Côté banquier, notre banque nous suit sans problème vu le sérieux que l' on présente mais aussi le risque que prend la banque est quand même réduit quand la valeur vénale des biens dépassent largement les en cours accordés....
Voilà notre expérience, on est dans la trentaine, on part de rien, c'est du temps et de l’investissement personnel, une rigueur mais une réussite au bout et sur du long terme on y est forcément gagnant. Je précise pour finir que l'on part de rien...

[camel1]

Tous ces achats que vous faites, en cas de revente, vous êtes imposables sur la plus value immobilière. Cela n'affecte t il pas la rentabilité ? Personne ne prend en compte ce paramètre pourtant.

[Invité]

Pour notre part, nous avons choisi de faire construire une maison en bord de mer ( plus value dès la sortie de terre de la maison d'au moins 20%) et nous défiscalisons. Les locataires remboursent l'équivalent du prêt (aucun apport) et nous bénéficions de la réduction d’impôt. C'est une très bonne opération. Lorsque nous la revendrons d'ici 2 ou 3 ans ( nous l'aurons depuis 9 ans en location) nous aurons plus de 100 000 euros de gain nets (sans compter l'économie d’impôts). Nous n'aurions jamais fait cela avec un appartement neuf car les promoteurs margent à fond et vous y perdez. Bref, je conseille un investissement Pinel ( nous c'était Scellier encore plus intéressant) si vous payez des impôts évidemment dans une zone côtière recherchée où le prix des terrains restent cohérents. Je compte recommencer prochainement.

Nous sommes en pleine réflexion sur l'investissement locatif et nous venons de faire une étude à la banque pour un projet Pinel. Je n'arrive pas à voir ce qu'il y a de si intéressant dans cette loi ... Les prix étant très gonflés au départ et le remboursement du prêt étant principalement les intérêts pendant les 9 ans, le résultat est à mon avis nul voire négatif car l'avantage fiscal est englouti par les points négatifs soulevés.
Pourriez-vous m'expliquer exactement comment vous avez procédé pour la construction de votre maison, comment vous avez défiscalisé et comment le loyer peut couvrir l'ensemble des échéances du prêt (avec le dispositif pinel cela n'est jamais le cas, on en est même très loin puisqu'il faut faire un effort d'épargne systématiquement).
Merci d'avance

[Invité]

Et pourquoi ne pas investir dans des parts immobilières plutôt que chercher à investir dans un appartement ou une maison ?
Personnellement, j'ai investi dans des parts d'un rendement de 13%. La somme à investir est plus légère.
Il y a des pays d'Europe qui subissent un boum immobilier (c'est l'Europe donc pas un paradis fiscal et il faut le déclarer bien sur).

[Invité]

J'ai parcouru ce sujet, et j'aimerais avoir quelques conseils personnalisés.
Je suis propriétaire d'une maison, mon habitation principale. Il me reste 4 années à peine de crédit immobilier.
Je ne suis pas imposable ( pour le moment ) et je commence à me poser la question pour réinvestir dans l'immobilier, je souhaiterais savoir ce qui peut être le mieux pour moi. Pas forcement pour faire de l'argent ( avec un seul bien c'est compliqué ). En gros je veux que mon emprunt, mes mensualités soient couvertes totalement par le montant du loyer perçu charges comprises, cash-flow positif ou égal, j'ai bien retenu la leçon .
Quelle est la meilleure solution, un appartement étudiant, un EHPAD, une résidence saisonnière, un mobile-home, un parking.... ?
En fait, je ne veux pas me planter et savoir ce qui présente le moins de risque et le plus rentable. Comme tout le monde en bref

[Invité]

J'ai trouvé un appartement ancien en résidence service étudiant. Ce bien a été livré à l’ancien propriétaire en août 2012.
Le bien est géré par un prestataire qui me reverse un loyer au trimestre.
Il facture de la TVA aux locataires de l’immeuble.
Nous serons liés par un contrat de bail commercial.
Dans le bail de l'ancien propriétaire il y a de noté en article 6 : "Le Bailleur et le Preneur entendent soumettre le présent bail au régime de TVA. Le Bailleur, conformément à l'article 293F du Code Général des Impôts, déclare expressément opter pour l'assujettissement à la TVA dont il assumera toutes les obligations relatives à cet assujettissement et renoncer à la franchise en base."

Dans mon cas pourrais-je opter quand même pour une déclaration fiscale en micro-BIC ? Mon revenu grâce à cet appartement sera de 680,83 TTC par trimestre soit 2 723,32 TTC. Serais-je aussi obligé de déclaré la TVA ?
Dans le cas où je dois faire une déclaration, l’option micro bic n’est elle pas incompatible avec la déclaration de TVA ?

Merci d’avance

[Invité]

Très bonne question et je pense que beaucoup de personnes se la pose donc voici une réponse que je peux formuler grâce à mon expérience :
Pour investir dans l'immobilier locatif ce qu'il faut ce n'est pas de l'argent mais surtout un bon dossier.
Il est vrai qu'un petit peu d'argent pour faire un apport c'est toujours mieux mais voilà ma devise personnelle c'est emprunter 110 % de la somme…

Je m'explique : j'ai acheté mon premier appartement avec zéro euro et j'ai donc emprunté 100 % à la banque et j'ai payé les frais de notaire de ma poche.

Entre-temps, j'ai revendu l'appartement car j'ai compris une chose, c'est que je pouvais emprunter aussi les frais de notaire et même les travaux !
Aujourd'hui j'achète des appartements délabrées que je rénove et je finance tout (de A à Z) grâce à la banque !

D'autant plus que j'utilise c'est bien en location saisonnière, du coup mon dossier montre que la rentabilité sera élevée donc la banque me prête sans soucis !

[Invité]

Pour ma part, j'ai investi dans des parts d'un complexe immobilier. Je ne suis pas propriétaire d'un appartement de ce complexe mais de plusieurs parts, la société vendeuse de celles-ci s'occupant des locations.
Mes revenus ont été garantis à la signature du contrat. Je peux les revendre et en acheter d'autres (s'il y en a de disponibles).
Je trouve que c'est une bonne méthode car il n'y a pas d'apports et c'est assez souple.

[Invité]

Je possède un terrain qui vaut à peu près 180.000€ et je voudrais acheter un appartement pour le louer, sans apport, et dans le même prix. Puis-je me servir de mon terrain comme caution, puis-je encore bénéficier du prêt à taux zéro ?

[Invité]

Alors moi j'ai pu avoir un prêt de la banque pour de l'immobilier locatif, MAIS.
Mais, de un, ma femme et moi sommes propriétaires et gagnons bien nos vies, nous vivons en province avec des revenus qui permettraient de bien vivre en louant à Paris.
De deux, nous investissons à l'étranger. Nous avons vu qu'à Athènes, il est possible d'acheter des appartements sympas pour ce que nous a coûté une maison inhabitée depuis dix ans en Picardie.
De trois, nous visons comme clientèle les touristes assez fortunés, à qui on louerait à la semaine en période de vacances et au mois pour les périodes creuses, il faut donc bien connaître son marché.

Il faut donc pouvoir amener un dossier solide, qui inspire confiance, et qui peut se substituer à un apport, dans lequel vous montrerez que vous avez les "reins solides" et que vous ne présentez que peu de risque de faire défaut, c'est surtout ça qui compte. Ah, et pour précision, ma femme et moi sommes au Crédit agricole.

[Se94]

Je suis intéressée par l'achat d'un appartement à l'île de la Réunion dans le but de le louer. Seulement les banques refusent de me faire un prêt soit parce que je suis locataire, soit parce que je ne réside pas fiscalement à la Réunion, soit parce que le bien est dans un dom donc impossible de l'assurer (ce dernier argument est loufoque je trouve!). Je suis effectivement locataire mais avec un salaire fixe, un apport et aucun crédit. Quelle banque me conseillez-vous ? Que dois-je faire de plus pour avoir un prêt ?
Merci pour votre aide.

[valentine18]

Tu peux investir dans un projet immobilier en créant une SCI à plusieurs ! Cela te permet d'avoir un rôle participatif dans la prise des décisions dans la vie du bien.

[Rhod.]

Je trouve le sujet très intéressant, je suis moi même en plein dedans.
Pour ma part, je me demande comment vous vous y retrouver car je ne retombe jamais sur mes pattes.. je m'explique :

Imaginons je prends un bien 72 000€ (FAI).
J'estime les loyers de ce bien à 500€/mois (sans charges), 6000€/an, ce qui me fait un rendement brut de 8,33%

Ensuite sur ce rendement je déduis les charges :
- Charges copro : 1500€/an
- Charges courantes remboursées par locataire (Elec, eau, gaz, etc.) : 130€/mois soit 1560€/an
- Taxe foncière : 800€/an
- Entretien/Travaux d'amélioration : 100€/an (optimiste aha )
- Assurance GLI/PNO : 200€/an
2600€/an de frais soit une rentabilité annuelle à présent de 3400€ à 4,72%

Puis à présent nous avons les taxes sur la base d'un régime micro foncier en LMNP donc avec abattement de 50% sur le loyer :
Impôt sur revenus : 516€
PS : 420€
936€/an soit une rentabilité de 2464€ soit 3,42% soit 205€ de gain/mois

Et pour finir.. le prêt !
80 000€ (Prix du bien, frais de notaire, frais de banque et garantie)
Sur 20 ans à 1,6%
Remboursement de 423,06€/mois pendant 20 ans.

205€ de gain restant par mois - 423€ de mensualités bancaires = -218€/mois.
Cash-flow de -218€/mois. Donc très mauvais !

Alors en effet, je suis en auto-financement avec la banque et mes loyers perçus mais si je dois déduire ensuite les impôts et charges, chaque année je perds + de 2000€. Il faudrait trouver un bien moins cher, avec de meilleurs loyers sans charge de copro ? Impossible..

Comment vous faites pour vous y retrouver?

Merci.

[Invité]

J'investis dans l'immobilier depuis 2 ans et je n'ai pas trouvé une bonne application pour gérer mes recherches et visites (quand je suis en train de chercher un nouveau bien à acheter).
Je m’apprête à en bidouiller une moi même mais savez vous si c'est quelque chose qui existe ?
Avez vous des recommandations sur les critères indispensables à vérifier pour un investissement locatif ?

Merci d'avance,

[Joël]

A votre question, Où et comment investir dans l'immobilier locatif sans apport ? Je vous réponds partout. Par contre, à mon avis, peu importe l'endroit où vous voulez investir, je pense que des connaissances même de base en investissement immobilier sont nécessaires. Car il n'est pas suffisant d'acheter un bien parce qu'on ne fait pas d'apport. Il faut surtout que ce bien soit bien situé : localisation, localisation, localisation pour être capable de le rentabiliser. Si vous êtes capable de négocier et d'acheter en dessous de la valeur marchande, cela va être un plus pour ne pas faire d'apport. Être capable de vendre votre salade au banquier, vous aidera à minimiser ou à ne pas faire d'apport. C'est pour cela que j'avais dit au début de que vous devriez vous former et savoir quoi chercher où et quoi faire pour ne pas faire d'apport et surtout de trouver un bon bien locatif.

[Invité]

Nous avons acheté un studio étudiant meublé à Tours. Environ 87000€ HT. Nous ne payerons pas la tva.
C'est une société qui s'occupe de louer les logements. Ils nous versent un loyer fixe tous les mois. Nous ne nous occupons de rien du tout pour la location. Nous sommes entre guillemets des investisseurs.
Les loyers remboursent presque notre prêt.

Nous sommes passés par un conseiller financier et gestionnaire de patrimoine. Nous ne l'avons jamais payé. Pas un centime. Lui se rémunère avec les banques et les promoteur immobiliers.

[A13]

J'ai 21 ans,je vis dans les bouches du Rhône, je suis en CDI avec un salaire de 2300 € net.
Je n'ai pas de résidence principale et ma capacité d'emprunt approximative est de 170.000€ sans apport.
Je voudrais me constituer un patrimoine immobilier, que me conseillez-vous en terme d'investissement locatif ?
Merci

[Invité]

J'ai 21 ans,je vis dans les bouches du Rhône, je suis en CDI avec un salaire de 2300 € net.
Je n'ai pas de résidence principale et ma capacité d'emprunt approximative est de 170.000€ sans apport.
Je voudrais me constituer un patrimoine immobilier, que me conseillez-vous en terme d'investissement locatif ?
Merci

Vu votre jeune age et votre revenu vous n'aurez pas de problème à contracter un crédit (voir CGPI ou courtier pour obtenir les meilleurs taux).

Cependant ce qui est intéressant en investissement immobilier est la défiscalisation.

Il est difficile de vous conseiller sans certaines informations.

Êtes vous marié, combien d’impôt sur le revenu payé vous annuellement ?

[Ronne]

Pour moi il suffit de montrer (voir prouver) au banquier que les loyers vont largement rembourser le crédit.
Pour ma part je n investis que lorsque je suis sûr que la rentabilité du bien sera proche de 20%.
Le but est de s'enrichir aujourd'hui pas dans 20 ans à la fin de votre prêt immobilier.

Haha franchement je suis un peu dans l'immobilier, et le jour où tu trouves un bien qui se rapproche de 20% en location longue durée, je crois bien que les poules auront des dents...

[Invité]

Pour investir dans l'immobilier locatif sans apport et surtout savoir où investir, il faut tout d'abord définir votre enveloppe d'achat auprès d'un courtier ou de votre banque.

Ensuite pour déterminer l'emplacement idéal, je vous conseille de vous rapprocher d'un spécialiste de l'immobilier présent sur le secteur envisagé.

Celui-ci vous permettra d'identifier la perle rare en fonction de votre budget de par sa connaissance du territoire.

Pour terminer, il existe des moyens d'optimiser encore plus votre investissement locatif au travers de leviers fiscaux.

Vous l'aurez donc compris il est possible d'investir dans l'immobilier locatif sans apport.

Pour ce faire, je vous conseille de vous rapprocher d'experts de ces secteurs (conseiller en gestion de patrimoine).

[Invité]

Il faut investir dans les petites villes ou plutôt les villages de moins de 2000 habitants. Dans l'ancien.

[Jean-Laurent 56]

Vous pouvez aussi choisir entre trois types de location : le bail commercial, le bien loué meublé, ou le bien en location vide à l'année. J'ai choisi d'investir en Finistère sans apport, une maison neuve que je loue vide et j'ai une rentabilité de 6%, c'est un revenu complémentaire, ainsi qu'un petit patrimoine qui se constitue. L'investissement dans l'immobilier locatif est intéressant dans le cadre d'un prêt avec un minimum d'apport qui l'accompagne. Ce crédit va permettre de défiscaliser par le dispositif Pinel jusqu'à 21% sur 12 ans de contrat mis en location. C'est en choisissant bien le lieu géographique de l'achat de ce bien que la rentabilité du projet immobilier se concrétisera.

[Tim. Angers]

Vous parlez de travaux pour le déficit foncier, mais des travaux importants peuvent augmenter le coût de l'investissement et le temps de mise en location, donc il est difficile de mesurer l'impact. Vue l'augmentation des taux d'intérêt des crédits immobiliers, mieux vaut investir dans un logement qui n'aura pas ses loyers encadrés donc hors zone tendue mais stratégiquement en zone de forte demande quand même (logement étudiant, garage, maison de retraite, grand appartement familial). Pour contrebalancer votre absence d'apport, vous pouvez proposer de domicilier les revenus locatifs dans la banque prêteuse.

[Invité]

En 2023, il est très difficile d'investir en immobilier sans apport.
Après, on peut démarrer dans l'immobilier avec peu d'épargne. En effet, si vous souhaitez acheter un studio à 70k€, il ne vous faudra que 5K d'apport environ, soit les frais de notaire.
Une fois le premier investissement rentable réalisé, vous pouvez enchainer les opérations puisque vous générez des bénéfices.

[Invité]

Le régime micro-foncier est le régime fiscal le plus simple. Avec ce régime, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Le montant de l'abattement est calculé automatiquement par l'administration fiscale et vous n'avez pas besoin de justifier vos charges. Le revenu foncier net après abattement est imposé à l'impôt sur le revenu au taux de votre tranche marginale d’imposition (TMI) + les prélèvements sociaux (17,2%).
Par exemple, si votre revenu foncier net est de 500€ par mois et que vous êtes sur la TMI à 30%, vous serez imposé à 47% (30% de TMI + 17,2% de prélèvement sociaux). Vous paierez donc 235€ d’impôts fonciers par mois (500*0.47 = 235).

[Léandre 33]

Où déposer un dossier en banque pour investir dans l'immobilier locatif en achetant un premier bien à crédit mais sans apport financier ? C'est toujours possible dans toutes les banques. Mais votre demande est, à mon avis, vouée à l'échec. Le refus du banquier de vous prêter peut s'expliquer par le risque qu'il prendrait vis à vis de son établissement. C'est pourtant une solution pour se constituer un patrimoine dans la pierre et préparer ainsi sa retraite. Je n'ai pas essuyé ce refus d'emprunt sans avoir à injecter de l'argent personnel, car j'avais un premier appartement en location et qui m'a servi de caution. Il faut aussi que vous puissiez montrer la solidité de votre demande par vos revenus bien supérieurs à vos dépenses, par un solide équilibre de vos comptes bancaires et une épargne disponible à laquelle vous ne souhaitez pas toucher.

[Amelia23]

Pour investir dans l'immobilier locatif sans apport, envisagez des options comme le financement participatif ou les prêts aidés par l'État. En ce qui concerne les emplacements, recherchez des zones avec une forte demande locative et un potentiel de croissance économique. Consultez un expert pour des conseils personnalisés.

[Invité]

Investir dans l'immobilier locatif sans apport est possible, mais cela nécessite une préparation minutieuse et un profil d'emprunteur solide.
Choisissez un emplacement où la demande locative est forte pour garantir une rentabilité suffisante.
Constituez un dossier solide et prenez le temps de bien comprendre les conditions du prêt avant de signer le contrat.
Informez vous également sur les dispositifs fiscaux applicables dans la région.
Pour simplifier la gestion locative et éviter les soucis associés, envisager de confier cette tâche à une agence peut être une option intéressante.