Comment puis je emprunter pour un investissement locatif et combien ?

[Lise.A]

Bonjour,

Comment puis je emprunter pour un investissement locatif et combien ? J'ai besoin de trouver un financement immobilier pour mon projet assez vite. Qui contacter, des conseils et avis ?

Merci

Lise.A

[973Guyane Candice]

Calculer sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif est la première étape mais elle est loin d'être la seule. Votre taux d'endettement doit rester en dessous de 33%. N'importe quel banquier peut vous aider à faire ce calcul et vous pouvez aussi trouver des simulateurs en ligne. Le plus difficile reste de trouver le placement le plus rentable, le moins risqué, éviter les villes où l'offre locative est supérieure à la demande etc. Que ce soit dans un EHPAD (maison de retraite), un logement dans une ville universitaire, ou une villa au bord de la mer, chaque placement mérite réflexion. Je conseille vraiment de passer par un professionnel.

[Yoan de Chambéry]

Bonjour,

Pour trouver rapidement la meilleure offre de crédit immobilier pour un investissement dans du locatif, nous sommes passés par un site qui compare toutes les offres du moment et sélectionne gratuitement la meilleure par rapport à notre situation/ nos besoins. Pour cela, nous avons utilisés le comparateur de crédit immobilier suggéré dans cette discussion ici (pratique et efficace).

[Gruelle 77]

Investir dans l'immobilier locatif sans apport, c'est possible, surtout si vous êtes déjà propriétaire par ailleurs. Bien sûr il faut avoir un dossier qui met en confiance le banquier quant à ses capacités de remboursement. La somme prêtée dépendra non seulement des revenus mais aussi du taux d'endettement de l'acheteur (33% max). Ma formule est à privilégier pour les ménages aisés. Fiscalement, vous pourrez porter les intérêts d'emprunt en charge si vous êtes au régime réel d'imposition.

[He/]

Le plus rentable à mon avis c'est d'emprunter pour investir dans du locatif tout en profitant des avantages fiscaux de la loi pinel. Pour simuler rapidement votre économie d'impôt lié à votre emprunt dans le cadre du dispositif Pinel utilisez le simulateur investissement en Loi Pinel qui est indiqué là. Comme moi, vous allez sans doute vous rendre compte que c'est une bonne idée. Dans tous les cas, ce simulateur pinel est à tester au moins pour se faire une idée sur le volet intérêt fiscal.

Avant d'investir dans la pierre, il faut être calculateur et calculer le prix à payer pour un bien en fonction de la rentabilité que l'on attend de ce placement donc aussi du montant du loyer que vous pouvez réellement obtenir. Je pense que souvent les prix de vente sont trop élevés et c'est ce qui rend moins rentable le placement. Il faut s'assurer de la rentabilité de l'investissement immobilier par rapport à un produit bancaire ordinaire. Les conseils pour l'investissement locatif sont aussi nombreux que variés selon que vous voulez investir à plusieurs, investir à la montagne, investir dans un studio pour étudiant, faire construire pour louer, acheter en VEFA etc...

[Thomas 92]

Je vous recommande vivement de contacter et de rencontrer un gestionnaire de patrimoine avant d'emprunter pour louer une maison. Ils vous donnera les meilleurs conseils et calculera avec vous le meilleur montage financier. Connaissez vous par exemple le principe du déficit foncier ? Vous pourriez ainsi réduire le coût des travaux en ayant des charges foncières déductibles supérieures au loyer encaissé. Il existe des astuces auxquelles on ne pense pas forcément donc autant faire appel à un professionnel.

[Cecilia 29]

Il n'y a pas de différence fondamentale entre un prêt immobilier destiné à la location et un prêt destiné à l'habitation principale. Mais il y a plusieurs façons de monter un projet d'investissement locatif. Faire du LMNP, du Pinel, il faut tout simplement faire preuve de discernement entre les propositions que vous feront les partenaires du système bancaire et les avantages fiscaux des différents montages. J'ai acquis un studio pour la location étudiante avec ce principe et j'ai choisi un centre universitaire, je loue en meublé sur Nantes.

[Invité]

Concernant un financement pour un projet immobilier (RP ou locatif), il faut se rapprocher des banques (la votre et les concurrents pour avoir l'offre la plus attractive possible).

Ensuite, la banque regardera l'endettement qui ne doit pas dépasser 33 % (jusqu'à 40 % ils peuvent monter, mais il faut avoir un reste à vivre plus important du coup).
Comment sont calculés ces 33% : vos revenus (salaires + loyer locatif) / 3 tout simplement.
Par contre, attention, les banques ne prennent en général que 80 % du revenu locatif (ex : un loyer perçu de 500 € correspondra pour la banque à 400 €).

A aujourd'hui, vous avez tout intérêt à ne pas mettre d'apport personnel vu les taux pratiqués qui sont passablement bas (ils remontent donc c'est le moment ou jamais). Comme on dit, l'argent ne coûte pas cher.

Par contre, si vous ne travaillez pas, et que vous ne souhaitez vivre que des revenus locatifs, cela risque d'être compliqué, il vous faudra monter un dossier béton pour présenter votre projet auprès de la banque.

Ensuite, pour ce qui est du bien en lui même, quel qu'il soit, faites bien attention à étudier la rentabilité en fonction de la zone géographique d'implantation, s'il y a déjà beaucoup d'offres et tout.
Le locatif c'est bien et rentable, mais faut-il encore bien choisir la zone, proche d'université ou centre ville, proche des commerces et transports publics, etc...
Pour ce qui est d'un logement saisonnier, il faut être sûr de louer sur la période donnée, et que les loyers perçus couvrent votre crédit sur toute une année, car le loyer sera perçu uniquement sur 2-4 mois si tout le temps loué, or votre crédit sera tous les mois prélevé...

[Richardle84]

Votre banque est le principal interlocuteur qui vous dira comment obtenir un pret immobilier pour un investissement locatif. En outre, l'agence dont vous dépendez vous indiquera les écueils à éviter dans l'achat d'un bien à louer. J'ai pu ainsi être sensibilisé aux zones géographiques, certaines sont mieux situées pour la location, là où l'offre est tendue à cause de la pénurie de logements. Voilà un exemple de conseil gratuit que j'ai eu et que je vous donne à mon tour.

[Ann.]

Le conseiller clientèle de votre banque vous expliquera comment financer un investissement locatif, sous quelle forme juridique et fiscale (micro foncier, régime réel). Je suppose que vous avez déjà acquis un bien immobilier dans lequel vous vivez.
Vous pouvez aussi visiter les programmes de constructions locatives dans votre région et vous rapprocher des promoteurs qui ont également un financement bancaire pour vous aider à l'achat pour la location.
Pour répondre à la question du combien, c'est un peu personnel, selon votre trésorerie et votre taux d'endettement actuel.

[L.MA]

Si vous cherchez un crédit immobilier pour du locatif, faites comme moi pour trouver rapidement celui qui est le mieux adapté à votre situation et au taux le plus bas du marché en ce moment : utilisez gratuitement le comparateur de crédit immobilier suggéré dans cette discussion ici (il permet aussi de trouver les meilleures offres du moment et ce gratuitement !)

Maintenant 2 conseils importants pour ceux qui souhaitent emprunter pour un projet immobilier : pour payer le cout total de votre crédit le moins cher possible, tout en tenant compte de votre cas, il faut “jouer” sur 2 éléments : le taux de l’assurance emprunteur pour votre pret immobilier (prendre l’assurance dans la même banque qui vous propose le pret immobilier est rarement à votre avantage ! Faites jouer la concurrence aussi sur la partie assurance emprunteur ) ET sur le taux d'emprunt du crédit immobilier lui même (le mieux étant d’utiliser aussi un comparateur). En résumé pour que votre crédit immo vous revienne le moins cher du moins cher :

- 1 - Utilisez un simulateur d'assurance emprunteur pour voir si vous pouvez faire baisser de façon significative le coût de votre assurance (testez gratuitement le simulateur d'assurance emprunteur décrit ici)

ET

- 2 - Passez par un comparateur de crédit pour dénicher les meilleures offres du moment par rapport à votre situation (utilisez gratuitement le comparateur de crédit immobilier cité ici)

[Mottet 45]

J'ai bien conscience de la naïveté de ma question mais j'aimerais avoir vos avis pour un investissement locatif sans cdi ni argent. Je me dis justement que cet investissement pourrait m'amener des loyers et pourrait me servir de garantie pour d'autres achats. Le plus difficile étant d'obtenir le premier crédit qui facilitera les autres. Je travaille en intérim régulièrement, ce qui me permet de vivre mais pas d'économiser. Il faut donc que je trouve un logement dont le loyer qui me reviendra sera supérieur au mien pour pouvoir rembourser. J'ai un compte en banque clean, sans agios, sans crédit en cours. Merci.

[Luc. 69]

J'aimerais trouver le meilleur montage financier pour un investissement locatif saisonnier (dans une station de montagne française qui bouge bien été comme hiver). Je ne souhaite pas louer pour une période trop longue car j'aimerais ponctuellement profiter aussi de mon bien. Je voudrais louer meublé à des vacanciers ou saisonniers. J'ai un apport suffisant pour payer cash, je ne sais pas si j'ai intérêt à emprunter malgré tout question défiscalisation. Merci de votre aide.

[Invité]

Est-ce interessant d'emprunter de l'argent afin d'investir dans de l'immobilier locatif en utilisant le dispositif loi pinel, avis ? Pour y répondre et voir si ce dispositif est adapté / recommandé à votre situation, allez lire les discussions :

Loi pinel interessant ou pas ? : Faire un emprunt pour acheter un bien immobilier locatif en loi Pinel est ce une bonne idée ou pas, avis et témoignages ? Qui est concerné ? Que vous ayez des avis positifs ou négatifs, merci de témoigner...

[Invité]

Je suis courtier en crédit immobilier. Sachez qu'il est possible de financer un investissement locatif sans pour autant mettre de l'apport dans le projet.
C'est un point important.

[Invité]

J'ai 32 ans, j'habite chez mes parents et comme il est évident, je souhaite acheter un appartement pour y vivre.

Je possède environ 130 000 euros dans plusieurs comptes ainsi qu'en actions chez mon employeur. Je paye environ 4200 euros d'impôts par an...

Je pense faire ceci:

- acheter un appartement pour le mettre en location. Un bien de 80k euros maximum que je payerais cash (ou alors avec un petit emprunt). Ce bien serait en location et je n'aurai quasiment pas de dépenses avec celui-ci.

ensuite :

- acheter un appartement pour moi ou j'habiterai qui me coûterait 160k euros maximum que j’achèterai avec le restant de l'argent que j'ai dans mon compte (avec un emprunt).

J'aimerais connaitre vos avis, conseils etc.

Je ne m'y connais pas du tout ou peu donc soyez cléments.

Merci

[Jessica 33]

J'aimerais acheter un logement que je louerai à ma mère, je peux donc présenter le locataire au banquier et lui assurer du coup que les mensualités du prêt seront payées. Je pense qu'amener le locataire est un bon argument pour l'obtention du prêt. Ça ne suffit pas mais c'est déjà un bon point pour vous.
J'ai un ami qui achète des commerces (local commercial) et qui trouve toujours le locataire commerçant qui financera l'achat par ses loyers avant de négocier avec son banquier.

[Xavier (Aix en Provence)]

Une chose à laquelle on n'apporte pas assez d'importance car on a déjà pas mal fait de demandes pour obtenir le meilleur taux d'emprunt, c'est de négocier également le taux de l'assurance emprunteur ! Cela peut vraiment faire baisser le coût de l'emprunt !
Après il faut vraiment discuter avec son conseiller parce qu'il existe de multiples façons de louer (louer meublé en LMNP, louer en Pinel donc loyers encadrés, investir en Ehpad, faire de la location saisonnière attention c'est chronophage, etc...). bon courage !

[Agathe / Lyon]

Quand on entend parler de la pénurie de logements pour les étudiants, moi ça me donne vraiment envie d'investir. Il suffit à priori de choisir une ville universitaire. Je vois cela aussi comme un placement car je ne crois pas trop à la rentabilité réelle de l'investissement compte tenu des frais annexes tout au long de la vie du bien immobilier, des risques d'impayés ou autre. Je pense, qu'en dehors de la stabilité de votre situation financière, le choix du type de bien est essentiel.

[Invité]

Je viens de m’inscrire sur ce forum pour répondre à certaines interrogations.

Premièrement, il faut savoir qu’une banque est une entreprise commerciale. Chaque année elle a des objectifs financiers. Il faut savoir parler à la banque et leur donner ce qu’il veulent pour atteindre leurs différents objectifs.

Aujourd’hui j’ai acheté 2 biens immobiliers en 6 mois (un achat sans apport et l’autre avec 4000€) et là je cherche à acheter ma résidence principale. Nos revenus ne sont vraiment pas exceptionnels. Je suis en CDI, avec 2100€, et ma femme est en CDD à mi-temps pour un salaire de 629€ et nous avons 3 enfants à charge. Bien entendu nous avons des prestations CAF (320€).

Pour cela il faut connaitre les rouages (pour information, je ne suis pas banquier). Si vous avez le désir d’acheter votre résidence principale et/ou un investissement locatif sans apport, c’est possible.

[Invité]

L'ANIL (agence nationale pour l'information sur le logement) propose de bons outils et notamment un pour faire une simulation de credit pour l'investissement locatif. Reste encore à prendre en compte les avantages fiscaux dont vous bénéficierez en fonction des lois du moment (Pinel ou autre). Chaque cas est particulier. Quant au montant, vous pouvez obtenir selon vos ressources un financement à 100% surtout si votre projet séduit le banquier et que le taux de vacance est faible, que le bien est facile à louer.

[Invité]

Je cherche également à faire un investissement locatif dans l'ancien, je parcours forum et témoignages avant de m'engager car j'ai des doutes sur la rentabilité du placement même s'il est loué constamment. Je ne peux m'empêcher de penser aux charges d'entretien (ascenseur en immeuble, ravalement de façade, entretien toiture etc). Outre la défiscalisation possible, il y a aussi un gain (les loyers) supplémentaire qui entraînera une imposition supplémentaire. J'aimerais savoir si au final c'est rentable ?

[Jules (Paris)]

Je voudrais faire de la location LMNP en achetant un bien avec travaux et englober le coût des travaux dans le crédit. J'ai rencontré mon banquier qui m'a calculé ma capacité d'emprunt en fonction de mes encours actuel et de mes revenus. A ce stade que ce soit pour du locatif ou pas, cela ne change rien. Il faudrait "apporter" le locataire au moment de la vente pour que cela apporte une garantie supplémentaire et diminue éventuellement le taux d'emprunt. Il faut vraiment monter un dossier persuasif pour convaincre le banquier (étude du marché locatif, ville universitaire, etc). Mon rêve serait de réhabiliter une chambre de bonne au 6ème étage sous les toits.

[Brice 75]

Selon que vous soyez propriétaire ou non (que vous payez un loyer ou pas), votre taux d'endettement ne sera pas le même car en tant que locataire vos charges sont plus importantes. Votre taux d'endettement sera donc plus élevé. La banque prêteuse peut vous demander (ou vous pouvez lui proposer) de domicilier les revenus locatifs.
Par contre votre capacité d'emprunt est plus importante pour un achat locatif que pour celui d'une résidence principale ou secondaire, car les revenus que vous allez tirer de la location vous sont favorables. La situation géographique du bien et sa valeur sont déterminant pour le banquier. Dans une zone de tension locative, un apport personnel n'est pas toujours nécessaire et votre situation professionnelle est moins déterminante.
Voilà autant d'arguments qui pourront vous encourager et vous donner des arguments devant le banquier.

[Karolie Lyon]

Le montant du crédit immobilier locatif qu'une banque peut vous ouvrir dépend du montant prévu dans votre projet, de sa durée et de l'apport personnel que vous envisagez de mettre pour solidifier la pertinence de votre demande de prêt. Les taux sont autour de 4 % en 2024. Vous devez les comparer. Par ailleurs, ne négligez pas le type de location souhaité, dont vont dépendra les incitations fiscales susceptibles d'alléger le coût de votre emprunt. Il faut savoir que la défiscalisation par la loi Pinel est encore possible en 2024: entre 12 et 18 % de réductions d'impôts du montant investi pour 6 ou 9 ans d'engagement de location.

[Aurélie Nemours]

L'investissement dans le locatif par recours à l'emprunt est une excellente manière de se construire un patrimoine immobilier. Les conditions des prêteurs sont les mêmes que pour un crédit immobilier qui finance un logement principal. J'indique que la législation actuelle française dispose d'un autre type d'aides indirectes qui restent très favorables aux particuliers qui souhaiteraient investir dans la pierre. Ce dispositif, c'est le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), un autre type d'investissement locatif qui peut vous autoriser à déduire jusqu'à 50% des loyers perçus. Personnellement j'ai suivi les avis de mon conseiller de banque, ce qui m'a permis de financer au mieux par du crédit l'appartement locatif que j'ai mis sur le marché sans problème.